Дмитровское ш., 53 км от МКАД
Дмитров г., Дмитровский гор. округ
Дом 56 м², участок 8 сот., брус, 2013 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 43 %
Земля ≈419 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 3,35 млн → дом −152 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 89 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 129 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,41 млн / целевая ≈6,67 млн / пессимист. ≈5,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,19 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); в описании: газ.
До ст. Дмитров ≈1,9 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4211
Рейтинг 81/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 419 044 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 352 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −152 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 714 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 9,8 сот. | 930 404 | 94 939 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12,1 сот. | 5 000 000 | 413 223 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7,8 сот. | 1 620 000 | 207 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 16,5 сот. | 15 500 000 | 939 394 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6,3 сот. | 2 750 000 | 436 508 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 14 сот. | 7 500 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 21 сот. | 15 500 000 | 738 095 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8,9 сот. | 9 900 000 | 1 112 360 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 4,4 сот. | 6 700 000 | 1 522 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7 сот. | 8 500 000 | 1 214 286 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 167 / 129 310 / 138 715 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 411 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 040 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 670 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 929 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 189 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Каменка СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 58 м² | 8,4 сот. | 7 500 000 | 129 310 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Текстильщик СНТ да: «ванные» + «теплые полы» | 57,6 м² | 8 сот. | 7 990 000 | 138 715 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Грин Парк КП да: «ванной» + «евроремонтом» | 60 м² | 7,8 сот. | 5 350 000 | 89 167 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двух этажный дом , брусовый 1 этаж, 2эт щитовой, свет, водопровод,газ на границе участка, воду можно завести в дом , водопровод летний, летняя кухня,душ, хозблок,сарай, туалет на улице, рядом магазин пятёрочка,аптека,лес,речка, СНТ,взнос за год 17800, электричество 8.20, прошу писать не звонить ,только по договорённости., есть обременение на дом ,но готовы снять.