Дмитровское ш., 62 км от МКАД
Волгуша СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 62 м², участок 6 сот.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 22.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 66/100 · уверенность 54 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 699 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 198 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 198 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,98 млн / целевая ≈10,78 млн / пессимист. ≈9,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,72 млн ₽, маржа 60 %, ROI 148 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Турист ≈9,3 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4208
Рейтинг 66/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 476 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 699 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 501 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 339 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Языково д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Языково д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечная Поляна СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борносово д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Муханки д. | 24,4 сот. | 2 950 000 | 120 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Муханки д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мышенки д. | 17 сот. | 3 000 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мышенки д. | 20 сот. | 1 299 000 | 64 950 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Полиграфист СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Полиграфист СНТ | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 198 333 / 198 333 / 200 337 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 978 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 379 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 780 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 582 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 722 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 148 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Борносово д. да: «ванная» + «дизайнерский интерьер» | 59,4 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 200 337 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Белояр КП да: «ванная» + «под ключ» | 59 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 211 864 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | сохраненная копия |
| 8.9 км | да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 198 333 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 198 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2025 | 4 200 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 4 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.09.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.09.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 3 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дачный дом в Дмитровской обл. в СНТ "Волгуша" на участке 1. В СНТ есть продуктовый магазин; в сезон (весна-лето) приезжает молочный фургон; мусорные баки. Участок находится под небольшим углом, на небольшом склоне.