Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Зарница СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 180 м², участок 6,5 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 379 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 20 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈3,5 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,67 млн / целевая ≈6,01 млн / пессимист. ≈5,34 млн → от пессимистичной прибыль −881 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Соревнование ≈1,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4206
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 379 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 821 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 672 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зарница СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Базальт СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виктория СНТ | 7,5 сот. | 400 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Соревнование СНТ | 7,6 сот. | 758 000 | 99 737 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Запрудня пгт | 7,2 сот. | 1 100 000 | 152 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запрудня пгт | 5,5 сот. | 1 870 000 | 340 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Виктория СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Запрудня пгт | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 180 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 48 462 / 86 154 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 340 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 007 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 339 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -881 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зарница СНТ | 138,6 м² | 7 сот. | 8 900 000 | 64 214 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Насадкино д. | 130 м² | 7 сот. | 4 999 000 | 38 454 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Насадкино д. | 130 м² | 7 сот. | 6 300 000 | 48 462 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Новоникольское с. | 150 м² | 9,6 сот. | 3 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Вербилки пгт | 130 м² | 9 сот. | 11 200 000 | 86 154 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 4 990 000 | история площадки |
| 06.08.2025 | 4 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 4 300 000 (−600 000) | история площадки |
| 29.10.2025 | 3 990 000 (−310 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 3 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 200 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 3 200 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0023063. Хороший торг. Адрес объекта СНТ "Зарница", уч. 75. Земельный участок 6,5 соток с домом и баней, 68 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер: 50:04:0130113:45. Вид разрешенного использования - Садоводство. Свободная продажа, один взрослый собственник. СНТ "Зарница" участок 75, расположен вблизи канала им Москвы-реки, тихое и спокойной место в окружении ягодно-грибного леса. Недалеко ЖД станция "Соревнование" (1,56 км пешком). Въезд на территорию СНТ под шлагбаум. Об объекте: Жилой деревянный дом 180 кв. м, 2 этажа полноценные, 3-й - чердак. 1 этаж - веранда/холл, кухня, комната, сан/узел, 2 этаж - две комнаты изолированные, одна большая - проходная с верандой, Баня из газо-блоков 48 кв.м, 2 этажа полноценные, 3-й чердак Земля и все строения (дом, баня) - с регистрационными документами. На участке: электричество, канализация (колодец), колодец для воды, выполнен дренаж и ливневая система. Участок прямой, ровный, правильной формы. Забор - металлопрофиль. Документы готовы к сделке. Отвечу на все вопросы - звоните. Подходит под мат. капитал, субсидии и т.д.