Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Шатеево д., Талдомский гор. округ
Дом 96,1 м², участок 12 сот., бревно, 2019 год.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 15.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 400 тыс. → дом ≈3,05 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 38 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,07 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,6 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: газ.
До ст. Никулки ≈11,2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4197
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 1.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 738 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шатеево д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красные Всходы СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Красные Всходы СНТ | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сущево д. | 23,4 сот. | 950 400 | 40 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сущево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сущево д. | 9,6 сот. | 264 600 | 27 562 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сущево д. | 15,6 сот. | 488 700 | 31 327 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сущево д. | 11,2 сот. | 374 680 | 33 454 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Николо-Перевоз СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Николо-Перевоз СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 922 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 44 421 / 45 600 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 066 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 863 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 659 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 253 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 601 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Березовая роща СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 95 м² | 12 сот. | 4 220 000 | 44 421 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Океан СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 98,7 м² | 12 сот. | 6 700 000 | 67 882 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Автомобилист СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Русь СНТ да: «ванных» + «мебель» | 87,5 м² | 12 сот. | 3 990 000 | 45 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 15.10.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 450 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136661004 Продаётся новый 2-этажный деревянный дом на участке 12 соток по адресу: МО, Талдомский район, дер. Шатеево, д.6. ДОМ Дом, 2019 года постройки, двухэтажный, деревянный, без ремонта. Зарегистрирован как жилой дом (с правом регистрации). В нём, 1-й этаж: 1 комната: 21 м2, кухня 5.8м2, веранда 11.4 м2, совмещённый с/узел. 2-й этаж: прихожая 12 м2, 2 комнаты - 13 м2 и 10 м2, с/узел. Фундамент свайно-винтовой, плита (утепление -15 см). Стены - бревно 30 см, снаружи сайдинг, внутри гипсокартон (утепление 10см). Толщина стен 45 см. Крыша - металлочерепица (утепление минвата 10 см). Дом новый, без окон. В нём сделан черновой ремонт, в полу на 1-м этаже проложены трубы для нагрева. В доме никто не проживает и не прописан. УЧАСТОК Участок ровный, сухой, огорожен забором с воротами и калиткой. Площадь участка 12 соток - 2 участка: 8 сот. и 4 сот. (фактически 20 соток). Кадастровые номера 50:01:0060590:35, 50:01:0060590:38 Категория земель - земли населённых пунктов. Вид разрешённого использования - для садоводства. На участке: колодец, сарай, место для стоянки автомобиля КОММУНИКАЦИИ электричество - 15 кВт; вода - колодец (13 колец); газ - в плане газификации на 2026-2027 гг; автобусная остановка - 150 м; дорога - асфальт (150 м щебёнка) - широкая, зимой чистят. ИНФРАСТРУКТУРА Дом расположен в тихом, экологически чистом районе. Рядом лес, пруд (100м, рыбалка), река Дубна - 1 км. До МКАД - 95 км по Дмитровскому шоссе. Ж/д станция - Вербилки, 8 км. До г. Талдом 12 км. До г. Дмитров 30 км. Из деревни ходят автобусы до г. Талдом, п. Вербилки. Все необходимые объекты инфраструктуры - в д. Павловичи (4 остановки на автобусе, 3 км) ДОКУМЕНТЫ Один взрослый собственник. Оперативный показ. Быстрый выход на сделку. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области (все сделки застрахованы).