Дмитровское ш., 49 км от МКАД
Степаново д., Дмитровский гор. округ
Дом 96 м², участок 10 сот., каркас, 2000 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 72 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,09 млн → дом ≈1,41 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 88 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,22 млн / целевая ≈9,2 млн / пессимист. ≈8,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,38 млн ₽, маржа 41 %, ROI 70 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Яхрома ≈3,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4193
Рейтинг 77/100 · уверенность 72 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 281 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 093 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 407 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 656 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Степаново д. | 20,7 сот. | 8 300 000 | 400 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степаново д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степаново д. | 7,7 сот. | 1 850 000 | 240 260 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степаново д. | 15 сот. | 4 400 000 | 293 333 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степаново д. | 11 сот. | 3 200 000 | 290 909 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степаново д. | 29,2 сот. | 19 972 000 | 683 973 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Темп-Шереметьево СНТ | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Темп-Шереметьево СНТ | 8 сот. | 1 599 000 | 199 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Темп-Шереметьево СНТ | 7,5 сот. | 1 410 000 | 188 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 8 сот. | 2 990 000 | 373 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 719 / 100 418 / 137 075 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 220 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 709 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 176 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 381 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 70 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Капорки КП | 96 м² | 7,3 сот. | 9 500 000 | 98 958 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Капорки д. | 94,4 м² | 7 сот. | 11 500 000 | 121 822 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Темп-Шереметьево СНТ | 80 м² | 8 сот. | 7 990 000 | 99 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Кромино д. | 110 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 95 м² | 5 сот. | 11 000 000 | 115 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Благовещенское д. | 98 м² | 5 сот. | 9 000 000 | 91 837 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Грин Парк КП | 104 м² | 11,4 сот. | 10 500 000 | 100 962 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Деденево пгт | 114 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 87 719 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Батюшково с. | 108,7 м² | 13,5 сот. | 14 900 000 | 137 075 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Афанасово д. | 116,2 м² | 6 сот. | 12 800 000 | 110 155 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок размером примерно 16х62мБ находится в жилой застройке Дер. Степаново. В 2х км находится горнолыжный парк Яхрома. Через овраг виден Парк Волен. Площаь участка 960м2. Жилое строение с общей площадью 96м2. Материал стен - каркасно деревянные. На участке есть летний водопровод. Стоит теплица 5х3. Несколько плодовых деревьев и несколько ягодных кустов. Есть шкаф с Баллоном пропана для газовой плиты. От забора до сетевого газопровода примерно 80м. Есть вьезд на участок через ворота. Готовы торговаться.