Дмитровское ш., 64 км от МКАД · земля с домом
Утро СНТ, Дмитровский гор. округ
Участок 8 сот., брус.
Дом по описанию: «Продается земельный участок с дачным домом.»
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 08.11.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 % · по фото: дом 4, участок 5, окружение 8, WOW 5
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 228 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,39 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −738 тыс. ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈36 м².
Коммуникации: канализация — есть; в описании: колодец.
До ст. Вербилки ≈10,3 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4187
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 44 % | 4.4 |
| дом | 5 | 33 % | 1.7 |
| сад | 5 | 44 % | 2.2 |
| МКАД | 15 | 51 % | 7.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 1.8 |
| участок | 5 | 36 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.8 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 4 | старый дачный домик из бруса, требует косметики и обновления |
| участок и сад | 5 | ровный участок, огорожен, но выглядит заросшим и пустым |
| окружение | 8 | лес рядом, развитая инфраструктура поблизости, хороший подъезд |
| WOW | 5 | хороший потенциал для строительства или легкого обновления под дачу |
Перспективный участок с коммуникациями рядом с лесом, но дом требует серьезного внимания модель max-code, фото: 4, 08.11 18:09
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 228 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 222 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Утро СНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Утро СНТ | 10 сот. | 340 000 | 34 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Школьник СНТ | 10 сот. | 299 999 | 30 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Школьник СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Школьник СНТ | 14,6 сот. | 990 000 | 67 808 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Акулово д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-3 СНТ | 8 сот. | 280 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Акулово д. | 9 сот. | 300 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Акулово д. | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Акулово д. | 25 сот. | 500 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈36 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 37 726 / 53 333 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 393 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 323 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 254 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 114 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -738 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈36 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Маяк-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 299 000 | 32 475 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Былино д. | 36 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Аметист СНТ | 36 м² | 11,5 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Якоть СНТ | 33,4 м² | 6 сот. | 1 520 000 | 45 509 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Приветино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Агат СНТ | 35 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Вишенка СНТ | 38 м² | 9,7 сот. | 1 495 000 | 39 342 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Каскад СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Вишенка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Приветино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.11.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 450 000 |
Описание
Продается земельный участок с дачным домом. Участок ровный, прямоугольной формы, сухой 800 кв. М. Находиться в Дмитровском районе, деревня Акулово, Спк "Утро" уч.214. Категория земель: Сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для садоводства. На участке есть дачный дом из бруса 6*6, в дом заведена вода, канализация, подключено электричество 8 квт. Прямой договор с АО "Мосэнергосбыт", колодец с водой (всего 7 колец). Участок огорожен, круглогодичный подъезд (дороги в зимний период чистятся, т. К. Многие живут постоянно) Есть возможность провести оптоволоконный интернет (провайдер Линк г. Дмитров). Подходит для строительства жилого дома с регистрацией. Рядом находится деревня Ольявидово (5 мин. На машине) с развитой инфраструктурой: школа, детский сад, больница, магазин Пятерочка и Магнит, пункты выдачи: Ozon и Wildberries. Задолженностей по членским и целевым взносам нет. Один взрослый собственник (в собственности более 20 лет). Пакет документов к сделке готов. Оперативный просмотр.