Дмитровское ш., 36 км от МКАД · земля с домом
Ульянки дп, Дмитровский гор. округ
Участок 11 сот.
Дом по описанию: «Видовой участок на возвышенности, огорожен забором по периметру на бетонной ленте, есть утепленный дом для временного проживания.»
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 08.11.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 48 % · по фото: дом 5, участок 2, окружение 7, WOW 4
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,33 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–271 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −473 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈25 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 80 км ≈4,2 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4167
Рейтинг 36/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 78 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.5 |
| дом | 5 | 44 % | 2.3 |
| сад | 5 | 11 % | 0.6 |
| МКАД | 15 | 91 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 4.4 |
| участок | 5 | 64 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 67 % | 7 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | маленький временный домик в удовлетворительном состоянии |
| участок и сад | 2 | заросший участок с высокой травой и сорняками |
| окружение | 7 | видовой участок на возвышенности в поселке |
| WOW | 4 | потенциал за счет вида и расположения участка |
хорошее расположение и вид, но требуется расчистка участка и строительство основного дома Утепление: да. модель max-code, фото: 4, 08.11 18:04
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 299 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 268 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 332 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Аусбург дп | 22,6 сот. | 3 600 000 | 159 292 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ульянки дп | 12,2 сот. | 1 800 000 | 147 541 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ульянки д. | 10,5 сот. | 4 100 000 | 390 476 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянки д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянки дп | 6,1 сот. | 3 000 000 | 491 803 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки д. | 6,2 сот. | 710 000 | 114 516 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аусбург дп | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аусбург дп | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки д. | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки д. | 9,8 сот. | 1 000 000 | 102 041 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈25 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 880 / 107 796 / 270 833 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 796 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 656 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 237 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -473 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈25 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Иванцево СНТ | 25 м² | 16 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Трощейково д. | 24 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Гагат СНТ | 25,2 м² | 6,2 сот. | 2 250 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нерощино д. | 28,7 м² | 10,6 сот. | 2 600 000 | 90 592 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Роднички СНТ | 24,7 м² | 8,8 сот. | 3 900 000 | 157 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Северный Берег дп | 25 м² | 9,2 сот. | 4 900 000 | 196 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Морозовский уезд КП | 24 м² | 14,5 сот. | 6 500 000 | 270 833 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 997 000 | 39 880 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Спас-Каменка д. | 25 м² | 16 сот. | 3 700 000 | 148 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Форест Клаб КП | 21,5 м² | 9,9 сот. | 1 550 000 | 72 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.11.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 600 000 |
Описание
Видовой участок на возвышенности, огорожен забором по периметру на бетонной ленте, есть утепленный дом для временного проживания. 50:04:0180206:407.