Дмитровское ш., 84 км от МКАД · земля с домом
Волгарь СНТ, Талдомский гор. округ
Участок 16 сот., каркас.
Дом по описанию: «Каркасный двухэтажный дом с проведенной электропроводкой, остается только подключить электричество.»
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 17.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 % · по фото: дом 5, участок 8, окружение 8, WOW 6
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 8 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈40 м².
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Мельдино ≈2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4161
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 5 |
| дом | 5 | 44 % | 2 |
| сад | 5 | 78 % | 3.5 |
| МКАД | 15 | 23 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.5 |
| участок | 5 | 100 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 6.9 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | небольшой каркасный домик, выглядит как летняя постройка |
| участок и сад | 8 | ухоженный участок с деревьями, теплицами и декоративным прудом |
| окружение | 8 | лесное окружение, СНТ с охраной, близость к Дубне |
| WOW | 6 | хороший потенциал для создания уютного загородного гнезда |
перспективный участок с готовой базой для быстрого обустройства и отдыха модель max-code, фото: 4, 09.11 12:00
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Волгарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ольховик д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волгарь СНТ | 13 сот. | 130 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольховик д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соврыбфлот СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соврыбфлот СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховик-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховик-2 СНТ | 8,3 сот. | 650 000 | 78 313 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховик д. | 17,7 сот. | 3 950 000 | 223 164 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ольховик СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈40 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 500 / 69 031 / 160 976 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 647 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 515 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 382 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 118 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 147 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈40 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.3 км | Новоникольское с. | 41,2 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 111 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мечта СНТ | 38 м² | 16 сот. | 3 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ветерок СНТ | 40 м² | 9 сот. | 300 000 | 7 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Молодогвардеец-1 СНТ | 40 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Измайлово СНТ | 41 м² | 10,7 сот. | 6 600 000 | 160 976 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | 40 м² | 8,4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Высочки д. | 44,5 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 49 438 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Репка СНТ | 41 м² | 12 сот. | 2 245 000 | 54 756 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Раменье СНТ | 36 м² | 12 сот. | 1 890 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Большое Страшево д. | 36 м² | 20 сот. | 2 999 000 | 83 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ваша лесная мечта ждет вас! Представьте: утро, пение птиц, свежий воздух, наполненный ароматом хвои и ягод. Это не просто картинка из сказки, это реальность, которую вы можете приобрести, став владельцем земельного участка в живописном Снт "Мечта" участок площадью 16 соток для строительства капитального дома. Удобство и безопасность в окружении природы: Легкий доступ: Всего 15 минут на машине до Дубны, но при этом вы окажетесь в тихом, уединенном уголке, где время течет иначе. Дорога до участка идеальна для любого легкового автомобиля. Закрытая территория: Въезд через шлагбаум и автоматические ворота гарантирует безопасность и приватность, а уличное освещение и видеонаблюдение в Снт обеспечат ваше спокойствие. Все для комфорта: Ваш участок огорожен с четырех сторон надежным забором из профлиста с удобной калиткой и воротами для заезда автомобиля, колодец для полива, утепленная веранда с летней кухней. Каркасный двухэтажный дом с проведенной электропроводкой, остается только подключить электричество. Участок: Ровный, ухоженный с красивыми лиственными и хвойными насаждениями, теплицы, декоративный прудик. Не упустите свой шанс на жизнь в гармонии с природой! Приглашаем вас на просмотр этого чудесного места.