Дмитровское ш., 97 км от МКАД · земля с домом
Репка СНТ, Дубна гор. округ
Участок 7 сот.
Дом по описанию: «На участке оставлен небольшой летний садовый домик:»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.11.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 47 % · по фото: дом 3, участок 8, окружение 8, WOW 6
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,23 млн → дом ≈2,27 млн ₽, 91 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 48 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −2,04 млн ₽, маржа −164 %, ROI −62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈25 м².
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Большая Волга ≈5,2 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4152
Рейтинг 28/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 5.6 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 78 % | 3.9 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 3.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.8 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 3.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый летний домик, требует серьезного обновления |
| участок и сад | 8 | расчищенный, ровный, высокий участок с хорошим дренажем |
| окружение | 8 | рядом лес, водоем и минимум соседей |
| WOW | 6 | отличный потенциал для строительства на качественном участке |
идеальный участок для строительства с отличными характеристиками грунта, но дом требует сноса или капитального ремонта модель max-code, фото: 4, 08.11 18:00
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 225 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 275 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 91 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Репка СНТ | 3 сот. | 700 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Репка-2 СНТ | 4 сот. | 1 800 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восход СНТ | 18 сот. | 2 249 000 | 124 944 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восход СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Репка СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 4,1 сот. | 1 200 000 | 292 683 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈25 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 53 333 / 90 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 547 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 470 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 392 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 238 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 037 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −164 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈25 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.3 км | Ольховик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Весна СНТ | 20 м² | 4,7 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 30 м² | 6,8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
Продаётся Расчищенный И Выровненный Земельный Участок! Площадь 7 соток. По факту- 10сот. Межевание сделано. Основное приемущество: Участок высокий! Ровный без глины, соответственно сухой, уровень грунтовых вод именно на этом участке более 1метра!, что по отношению к другим участкам имеет ооочень весомый плюс, а именно: без проблем (затрат) можно будет сделать септик, водопровод, водоотвод, дренаж, ливневку и др. Инженерные коммуникации (Можем с этим помочь!). Тонуть в межсезонье здесь не будете, забор, строения, фундамент из-за морозного пучения не поведет! Корни деревьев не сгниют. Если и выбираете участок, то основной ориентир, помимо расположения и площади, именно на это! Т. К. Поднятие подобного участка выйдет в стоимость еще одного участка. Занимаюсь земляными работами и хорошо знаю особенности местных грунтов. Лично занимался расчисткой и выравниванием этого участка, поэтому могу рассказать о его реальном состоянии. Из минусов, а для кого то плюсом будет: Минимум соседей! Т. К. Участок находится в конце секторной дороги, со всех сторон обнесен забором. Для заезда есть ворота 5м и калитка. Граничит с 2мя соседями с дальних сторон, за забором через дорогу водоем с утками, карасями, с другой стороны пролесок. Дорога до участка грунтовая, проезд до калитки и ворот любой спец и легковой техники! Разворот, парковка возможна как на участке, так и за пределами! Места хватает сполна. Имеет шаговую доступность ко всем необходимым инфраструктурам города. В данное снт планируют подвести газ желающим и уже сейчас, по желанию собственника, собирают 200тыс на газификацию, которое запланировано в 29году. Дом И Коммуникации. На участке оставлен небольшой летний садовый домик: Есть чердак и подпол для хранения инструмента. Крыша не протекает. Летний водопровод для полива. Электричество заведено в домик. Отличный вариант для строительства или сезонного времяпровождения! Таких участков в округе найти сложно! Один взрослый собственник. Документы готовы к сделке. Кадастровый номер: 50:40:0010401:696. Также можем помочь расчистить, выровнять поднять любой участок.