Дмитровское ш., 37 км от МКАД · земля с домом
Удачное СНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 48 м², участок 1 сот.
Дом по описанию: «На участке имеется скважина, вода заведена в дом.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.08.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 37 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 121 тыс. → дом ≈3,38 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 102 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈660 тыс. ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 62 км ≈4,5 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4149
Рейтинг 43/100 · уверенность 37 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 28.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 8.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 5.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 121 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 379 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 396 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Васьково д. | 6,4 сот. | 1 320 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Солнечный СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васьково д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Васьково д. | 11,2 сот. | 1 700 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Васьково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тешилово д. | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Тешилово д. | 25 сот. | 2 750 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Патриот СНТ | 50 сот. | 6 200 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Патриот СНТ | 25 сот. | 3 250 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Патриот СНТ | 14 сот. | 1 680 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 102 041 / 107 200 / 112 360 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.3 км | Тишково с. | 35,6 м² | 1 сот. | 4 000 000 | 112 360 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | 34,3 м² | 1,3 сот. | 3 500 000 | 102 041 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок в поселении Миродолье площадью 1 гектар. Важно: земля по разрешенному использованию для ведения садоводства, соответственно можно построить и зарегистрировать дом, в отличие от остальных подобных поселений, где земля сельхозназначения. На участке имеется небольшой дом площадью 48 м2 с возможностью расширения на 30 м2 (закручены винтовые сваи), высокий переносной дом на свайном фундаменте площадью 15м2. Оба дома с печным отоплением, можно жить в холодное время года. Также имеется некапитальный гараж-навес общим размером со свесами 5 на 9 метров для размещения двух автомобилей. К гаражу пристроен хозблок размером 3 на 2 метра. На участке имеется скважина, вода заведена в дом. В оба дома заведено электричество, канализация выведена в септик из бетонных колец. Имеются два небольших пруда и земляной вал с посадками, выкопаны канавы для отвода воды с дороги, ведущей от общей дороги поселения до дома. Имеется место под размещение большого пруда и земляного вала(гряды), который может отгородить участок от дороги. На участке имеются земляные грядки-валы, посадки плодовых деревьев и кустарников. Для ветрозащиты посажены несколько сотен сосен. Высота некоторых уже до 3 м. Рельеф участка ровный с небольшим уклоном с юга на север(к общей дороге поселения). На участке несколько берёзовый рощ, в том числе рядом с домом. На участке имеются другие мелкие постройки, которые могут быть разобраны или увезены, а также оставлены по согласованию. Дополнительные фото и информация по участку по запросу.