Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Красные Всходы СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 130 м², участок 12 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 400 тыс. → дом ≈3,1 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,12 млн / целевая ≈4,61 млн / пессимист. ≈4,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна; в описании: печь, колодец.
До ст. Никулки ≈11 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: агентство · объявление · страница объекта №4132
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 846 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Красные Всходы СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красные Всходы СНТ | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шатеево д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сущево д. | 23,4 сот. | 950 400 | 40 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сущево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сущево д. | 9,6 сот. | 264 600 | 27 562 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сущево д. | 15,6 сот. | 488 700 | 31 327 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сущево д. | 11,2 сот. | 374 680 | 33 454 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Николо-Перевоз СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Николо-Перевоз СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 875 / 38 473 / 64 062 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 119 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 863 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 607 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 095 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 080 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Лесная Капель дп | 128 м² | 9,5 сот. | 8 200 000 | 64 062 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Павловичи д. | 135,9 м² | 8 сот. | 5 230 000 | 38 484 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Красные Всходы СНТ | 114 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 42 982 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Жемчужина СНТ | 127 м² | 9,5 сот. | 6 900 000 | 54 331 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Луч СНТ | 130 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Земляне СНТ | 128 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 21 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Бобры СНТ | 140 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дубна СНТ | 120 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 24 583 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дубна СНТ | 120 м² | 11,4 сот. | 2 950 000 | 24 583 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | ТМЗ СНТ | 138,8 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 44 669 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 130 кв.м. в отличном состоянии, первый этаж бревенчатый, второй - каркасный, большая кухня-гостиная 35 кв.м. и 4 комнаты, печка-камин. На участке бревенчатая баня 30 кв.м., большой металлический хозблок, плодовые деревья, кустарники, яблоневый сад более 20 деревьев, колодец, летний водопровод. Очень тихое, живописное, уединенное место. Отличные соседи. СНТ расположено в лесном массиве, рядом березовая роща, 10 минут пешком до реки Дубна. Круглогодичная охрана, шлагбаум.