Дмитровское ш., 60 км от МКАД
Дядьково д., Дмитровский гор. округ
Дом 91 м², участок 11 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 08.08.2025.
Рейтинг 47/100 · уверенность 59 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,09 млн → дом ≈1,91 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 26 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,62 млн / целевая ≈5,96 млн / пессимист. ≈5,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈928 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Орудьево ≈5 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №4130
Рейтинг 47/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 42 % | 18.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 090 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 910 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 989 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дядьково д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дядьково д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дядьково д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дядьково д. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дядьково д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дядьково д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дядьково д. | 19 сот. | 2 400 000 | 126 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дядьково д. | 24 сот. | 2 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дядьково д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дядьково д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 284 / 74 482 / 147 929 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 622 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 291 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 298 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 928 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Тимофеево д. да: «санузел» + «кухонным гарнитуром» | 84,5 м² | 11,9 сот. | 12 500 000 | 147 929 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Орудьево с. да: «санузла» + «ремонт» | 83,7 м² | 11,5 сот. | 2 200 000 | 26 284 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Почтовик СНТ да: «ванная» + «отделки» | 90 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Тендиково д. да: «ванные» + «тёплые полы» | 91 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 93 407 | снято (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Камелия СНТ да: «ванные» + «отделка» | 87,6 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 34 132 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Кончинино д. да: «ванные» + «под ключ» | 85,1 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 94 007 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 12.08.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.08.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.09.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 01.10.2025 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 04.10.2025 | 3 000 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот 73965 Продается жилой дом на участке 11 соток в деревне Дядьково. Участок правильной формы, ухоженный ( посажены плодовые деревья и кустарники, клумбы с цветами). Имеется парник, летний душ и туалет. Установлен глубоководный насос, что дает возможность подвести воду в дом. Отопление электрическое. Удобная транспортная доступность - от ж/д станции Дмитров 15 минут на машине или автобусом 35 минут. Один взрослый собственник.