Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Шустино СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 45 м², участок 6,1 сот., камень.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 19.05.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 64 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,53 млн → дом ≈73 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈69 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. пл. 80 км ≈3,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: агентство · объявление · страница объекта №4126
Рейтинг 46/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 316 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 527 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 73 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 622 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шустино д. | 8,1 сот. | 2 025 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шустино д. | 12 сот. | 1 780 000 | 148 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шустино СНТ | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шустино д. | 7,6 сот. | 2 500 000 | 328 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Самшит СНТ | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шустино д. | 15,3 сот. | 3 900 000 | 254 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ильинское с. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильинское с. | 32,2 сот. | 8 499 000 | 263 944 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ульянки д. | 13 сот. | 2 980 000 | 229 231 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ильинское с. | 7,9 сот. | 1 985 000 | 251 266 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 60 834 / 100 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 911 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 765 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 620 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 329 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 69 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Арбат СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Авиатор СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Лесное Эхо КП | 45,5 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 43 956 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Березовец СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 48 958 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Дружба-3 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 85 417 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Тешилово д. | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Теряево СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Икша пгт | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | КиМ СНТ | 49 м² | 7,7 сот. | 4 900 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Конструктор СТ | 50 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 55 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 27.05.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.07.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Шустино Дмитровского района. В доме подключенное электричество, бойлер (вода подается из летнего водопровод). В хозблоке имеется накопительный бойлер, душевая кабина. На участке- туалет. Рядом пруд с пляжем, местами для рыбной ловли. Один взрослый собственник, документы собраны для продажи. Кадастровый номер 50:04:0180203:77.