Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Степанщино д., Воскресенск гор. округ
Дом 140 м², участок 17 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 03.06.2022.
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 932 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,86 млн / целевая ≈7,97 млн / пессимист. ≈7,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,73 млн ₽, маржа 25 %, ROI 32 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Непецино ≈4,5 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №4119
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 27.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 830 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 932 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 068 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Степанщино д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Степанщино д. | 13,2 сот. | 750 000 | 56 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Степанщино д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Степанщино д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Степанщино д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Степанщино д. | 30 сот. | 3 730 000 | 124 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Степанщино д. | 13,2 сот. | 850 000 | 64 394 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Степанщино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сетовка пос. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Андреевка д. | 14,9 сот. | 1 200 000 | 80 537 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 917 / 64 113 / 116 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 855 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 412 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 084 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 734 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Степанщино д. | 150 м² | 13 сот. | 7 000 000 | 46 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Карпово с. | 124 м² | 15 сот. | 7 950 000 | 64 113 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Непецино с. | 138,2 м² | 10 сот. | 23 000 000 | 166 425 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Осенка пос. | 140 м² | 10,5 сот. | 12 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Никитское с. | 140 м² | 20 сот. | 9 000 000 | 64 286 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Андреевка д. | 120 м² | 16 сот. | 14 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Пруссы с. | 120 м² | 21 сот. | 2 750 000 | 22 917 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Раменские Дали ДНП | 140 м² | 9 сот. | 10 190 000 | 72 786 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ясная Поляна ТСН | 135 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 48 148 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ясная поляна дп | 150 м² | 10 сот. | 8 900 000 | 59 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2022 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 616853. Представляю вашему вниманию дом из бруса площадью 140 кв.м. Участок 17 соток ИЖС. Год постройки 2019. Дом на ленточном фундаменте. До Воскресенска 10 минут на машине, до Москвы 1 час. На участке дом с заведенным светом 15квт. Также большое количество плодоносящих деревьев и кустарников. Газ по границе. Есть прописка, адрес присвоен. Все интересующие вопросы по телефону.Вся инфраструктура в шаговой доступности - Школа, детский сад, сетевые магазины, фельдшер, сельская администрация.Этот дом ждёт Вас Позвоните прямо сейчас и запишитесь на просмотр.Номер объекта: 2/616853/4943