Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Химик-5А СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 168 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2022.
Рейтинг 30/100 · уверенность 70 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 509 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈3,06 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,15 млн / целевая ≈6,43 млн / пессимист. ≈5,72 млн → от пессимистичной прибыль −61 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Ратмирово ≈4,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4116
Рейтинг 30/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 509 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 691 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 018 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик-5А СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Магистраль СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Магистраль СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 7,5 сот. | 670 000 | 89 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-5А СНТ | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 168 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 50 000 / 67 692 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 149 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 792 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 434 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 719 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -61 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Поляна ДНП | 170 м² | 6 сот. | 6 799 999 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Солнечная Долина-1 дп | 140 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 180 м² | 9 сот. | 25 000 000 | 138 889 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Городище КП | 140 м² | 7 сот. | 7 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 130 м² | 6,3 сот. | 6 500 000 | 50 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Городище д. | 142 м² | 7 сот. | 7 300 000 | 51 408 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Петровское с. | 126,7 м² | 8,6 сот. | 7 700 000 | 60 773 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 200 м² | 8 сот. | 9 500 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Новлянское с. | 119,8 м² | 6,5 сот. | 6 600 000 | 55 092 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 130 м² | 8,5 сот. | 8 800 000 | 67 692 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2022 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 23654832 Продается дом, 168 кв.м, бревно, стоит на фундаменте 1.8м, два этажа, 6 комнат, вода и электричество заведены в дом, септик, колодец, печное отопление (печь "Бавария"), природа, чистый и свежий воздух, круглогодичный подъезд, все подробности по телефону, звоните все расскажу !!!!