Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Бессоново д., Воскресенск гор. округ
Дом 100 м², участок 13 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 04.05.2022.
Рейтинг 60/100 · уверенность 64 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,22 млн / целевая ≈5,6 млн / пессимист. ≈4,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,07 млн ₽, маржа 22 %, ROI 27 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть; баня/сауна; в описании: скважина.
До ст. Конобеево ≈2,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4114
Рейтинг 60/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 552 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 151 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 449 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 490 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бессоново д. | 20 сот. | 1 550 000 | 77 500 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бессоново д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бессоново д. | 9,5 сот. | 890 000 | 93 684 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бессоново д. | 19 сот. | 1 650 000 | 86 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бессоново д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бессоново д. | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бессоново д. | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бессоново д. | 8 сот. | 1 100 001 | 137 500 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бессоново д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бочевино д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 62 372 / 95 402 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 224 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 913 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 602 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 979 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 069 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бессоново д. | 97,1 м² | 12,8 сот. | 4 995 000 | 51 442 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бессоново д. | 96 м² | 12 сот. | 4 400 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бессоново д. | 96 м² | 12 сот. | 4 400 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Прогресс СНТ | 96 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 40 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Конобеево с. | 98,5 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 76 142 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Конобеево с. | 96 м² | 9 сот. | 8 250 000 | 85 938 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Конобеево с. | 109 м² | 10,8 сот. | 7 990 000 | 73 303 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Конобеево с. | 87 м² | 14 сот. | 8 300 000 | 95 402 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Конобеево с. | 87 м² | 13 сот. | 8 300 000 | 95 402 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Чемодурово д. | 100 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2022 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже кирпичный дом деревня д. Бессоново 100кв.м на участке 13 соток. Участок правильной формы, сухой огорожен по периметру, спереди профлист, откатные ворота. Дом под отделку. Вода из скважины, септик. Оперативный показ