Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Морозово КП, Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., дерево, 2022 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2022.
Рейтинг 39/100 · уверенность 70 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,58 млн → дом ≈1,42 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 42 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,27 млн / целевая ≈5,64 млн / пессимист. ≈5,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈463 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. Белоозёрская ≈9,7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4113
Рейтинг 39/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 811 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 578 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 422 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Морозово д. | 6,6 сот. | 2 500 000 | 378 788 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Морозово д. | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Морозово д. | 5,7 сот. | 648 000 | 113 684 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Морозово д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Морозово д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Морозово д. | 8 сот. | 1 728 000 | 216 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Морозово д. | 9 сот. | 985 000 | 109 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Морозово д. | 11,6 сот. | 1 968 600 | 169 707 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Морозово д. | 8 сот. | 1 458 000 | 182 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Морозово д. | 50 сот. | 12 990 000 | 259 800 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 64 062 / 94 037 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 266 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 953 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 639 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 013 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 463 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Костино д. да: «с/у» + «заезжай и живи» | 100 м² | 9,2 сот. | 5 550 000 | 55 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лазурное КП да: «санузел» + «ремонтируют» | 100 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Федино д. да: «санузел» + «теплый пол» | 107 м² | 9 сот. | 8 500 000 | 79 439 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Белоозерский пгт да: «сан узел» + «мебель» | 96 м² | 9 сот. | 6 150 000 | 64 062 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Фестиваль дп да: «ванная» + «ремонт» | 109 м² | 10,4 сот. | 10 250 000 | 94 037 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2022 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 24085673 Продается просторный НОВЫЙ ДОМ, без коммуникаций! Планировка включает в себя три спальни, кухню-гостиную, санузел, кладовку, игровую комнату и прихожую. Дом предназначен для круглогодичного проживания. Силовой каркас сделан из доски 150*50 мм, окна из 5 камерного профиля. Участок огорожен деревянным забором. Осталось вложиться порядка 1 млн рублей, для того чтобы можно было въехать в дом и жить круглый год. Хорошая транспортная доступность до Москвы (ближайшее метро Котельники) 40 минут. Очень хорошие и дружелюбные соседи. Магазины и ШКОЛА в шаговой доступности. Круглогодичный подъезд, на въездах установлены шлагбаумы.