Новорязанское ш., 76 км от МКАД · земля с домом
Щапово-3 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «На участке зарегистрирован дом 50 м2, по факту сарай 5 м2.»
Цена 950 тыс. ₽, поднимали с 750 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 21.11.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 728 тыс. → дом ≈222 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −64 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малино ≈4,6 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №411
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 728 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 222 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Севастополь СНТ | 4,1 сот. | 3 200 000 | 780 488 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Севастополь СНТ | 7,5 сот. | 8 800 000 | 1 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Севастополь СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Севастополь СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русь СНТ | 24 сот. | 1 450 000 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Русь СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Щапово с. | 18 сот. | 3 050 000 | 169 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Щапово с. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Щапово с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щапово с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 44 150 / 83 333 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 179 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 070 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 961 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 743 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -64 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Просторы СНТ | 50 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Нефедьево-2 СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Балакирево ДНП | 50 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Родничок СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Нефедьево с. | 47 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ламоново-2 СНТ | 48 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Малино пгт | 48 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 69 792 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Гея СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубнево д. | 52 м² | 8,5 сот. | 6 200 000 | 119 231 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Факел СНТ | 45,3 м² | 7,1 сот. | 2 000 000 | 44 150 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 750 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 900 000 (+150 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 950 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 950 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 8 соток . В прекрасном живописном месте. Тишина , нет шума дорог , приветливые и отзывчатые соседи . Грибные и ягодные места . Рядом пруд , родниковая вода. СНТ охраняется . Заехать в СНТ можно только через автоматические ворота , нужно только позвонить . На участке зарегистрирован дом 50 м2, по факту сарай 5 м2. Свет на столбе ,отдельный счетчик для данного участка (Мосэнерго ,мощность 15 кВт).