Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Заворово с., Раменский гор. округ
Дом 90 м², участок 10 сот., щитовой, 2017 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,3 млн → дом ≈2,19 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 34 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −2,2 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Радуга ≈19,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4104
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 455 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 305 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 195 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заворово с. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заворово с. | 6,6 сот. | 840 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заворово с. | 6,3 сот. | 1 450 000 | 230 159 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заворово с. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заворово с. | 24 сот. | 4 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заворово с. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Натальино-4 СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заворово с. | 6,5 сот. | 3 000 000 | 461 538 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Косякино д. | 8,5 сот. | 1 400 000 | 164 706 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заворово с. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 39 900 / 58 824 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 221 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 060 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 899 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 577 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 198 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Черемушки КП | 80 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | М-5 Урал 46-й км | 80 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Заворово с. | 106 м² | 9,4 сот. | 7 497 000 | 70 726 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Вега СНТ | 68,6 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 39 359 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Кулон СНТ | 81,6 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 40 441 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Липкино д. | 68 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Панино СНТ | 64 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 38 281 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с дачным домом. Площадь участка 10 соток, площадь дома с мансардой 90 кв.м. На первом этаже расположена кухня, санузел и 2-е комнаты. На мансардном этаже 3-и спальни и балкон. Участок правильной формы, сухой, солнечный, с плодовыми деревьями, кустарниками, ягодами и цветами. Для удобства на участке есть хозяйственные постройки: туалет, душевая, хозблок для хранения инвентаря и садовой техники, колодец. Участок огорожен забором из профнастила, есть калитка и ворота для заезда автомобиля. Проведено электричество 15 КВ, вода из колодца, туалет торфяной. Дом щитовой, дачный, на блоках. На окнах первого этажа установлены ставни в целях безопасности. На втором этаже установлены пластиковые окна и есть балкон. Над вторым этажом расположен чердак. Под домом тоже имеется пространство для хранения стройматериалов. В шаговой доступности магазины, остановка автобуса, лес, пруд. Транспортная доступность хорошая. Стоимость участка с домом 3500000 рублей. Один взрослый собственник. Звоните или пишите, отвечу на вопросы и расскажу подробнее.