Новорязанское ш., 92 км от МКАД · земля с домом
Анфалово-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «Продается земельный участок с садовым домиком в живописном месте на берегу озера в СНТ Анфалово-2.»
Цена 980 тыс. ₽; цена не менялась с 28.10.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 50 % · по фото: дом 3, участок 7, окружение 10, WOW 8, ⚠ недострой
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 597 тыс. → дом ≈383 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 6 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈833 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,09 млн / целевая ≈985 тыс. / пессимист. ≈875 тыс. → от пессимистичной прибыль −658 тыс. ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈35 м².
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Хорлово ≈2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №410
Рейтинг 16/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 78 % | 7.8 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 67 % | 3.3 |
| МКАД | 15 | 11 % | 1.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 100 % | 10 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
| Недострой по фото | штраф к рейтингу | -15 | |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | маленький сруб, требует наружной отделки, стоит на сваях |
| участок и сад | 7 | есть взрослые деревья, сосны, можжевельники и плодовые культуры |
| окружение | 10 | идеально: берег озера, лес, отсутствие соседей с трех сторон |
| WOW | 8 | высокий потенциал за счет локации у воды и леса |
Превосходное окружение и природа, но дом требует серьезных вложений в отделку и утепление модель max-code, фото: 4, 09.11 02:58
По фото обнаружен недострой.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 597 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 383 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 943 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Осташово СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Осташово с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Осташово с. | 29 сот. | 2 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорлово ТСН | 11,7 сот. | 650 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Осташово с. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Осташово с. | 14,4 сот. | 1 550 000 | 107 639 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Осташово с. | 6,3 сот. | 850 000 | 134 921 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хорлово пгт | 6,1 сот. | 1 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈35 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 222 / 30 556 / 50 000 |
| цена объекта | 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 833 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 039 000 ₽ |
| продажа: целевая | 985 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 875 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -658 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈35 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Анфалово СНТ | 32,6 м² | 6,2 сот. | 1 350 000 | 41 411 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Вдохновение СТСН | 35 м² | 6,5 сот. | 389 999 | 11 143 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Химик-3 СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 750 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 36 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 30 556 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Анфалово-2 СНТ | 32 м² | 6 сот. | 199 099 | 6 222 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прометей СНТ | 38,4 м² | 6 сот. | 2 899 999 | 75 521 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Химик-3А СТСН | 36 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 30 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Химик-3А СТСН | 37 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 37 838 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Анфалово-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 200 000 | 6 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Семиславка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2026 | 980 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 980 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с садовым домиком в живописном месте на берегу озера в СНТ Анфалово-2. Участок расположен на краю поселка в окружении природного ландшафта: с одной стороны по границе лес, с другой озеро для рыбалки и купания. Соседей с 3 сторон нет, поэтому фактически площадь участка получается больше. Территория поселка огорожена, имеются автоматические ворота, круглогодичный подъезд. На участке взрослые деревья: сосны, можжевельники, яблоня, плодовые кустарники, цветы. Садовый дом 4,5м х 5м установлен на асбестовых сваях, центральная часть сруб, остекленная веранда и мансарда. В доме имеется печка-буржуйка, подведено электричество, установлена железная дверь. Домик требует наружной отделки. 1 собственник. Все документы готовы. Возможна льготная ипотека.