Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Восточный дп, Воскресенск гор. округ
Дом 55 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 63/100 · уверенность 60 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,34 млн → дом ≈160 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈527 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 88 км ≈6,7 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4096
Рейтинг 63/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 20.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 655 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 340 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 160 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 909 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восточный дп | 37 сот. | 4 500 000 | 121 622 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Городище д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Городище д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восточный дп | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 000 / 64 091 / 127 953 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 627 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 446 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 527 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Городище КП | 50 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Перебатино СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 58 182 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Маришкино д. | 50,8 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 127 953 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Городище д. | 65 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Константиново ДНТ | 60 м² | 9,1 сот. | 5 050 000 | 84 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Константиново ДНТ | 60,8 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 87 171 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новлянское с. | 50 м² | 7,5 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 57 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 57 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Перебатино СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Гостилово д. | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 1 999 999 | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 200 000 (+200 001) | история площадки |
| 01.04.2026 | 2 180 000 (−20 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 500 000 (−680 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1954267. Продам дом в отличном месте! 55 кВ. М и оформлен как жилой! Свет и вода заведены! Отличный подъезд! Территория под шлагбаумом. В 10 минутах от остановки и в 10 минутах от центра города! Звоните!