Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Марьинка с., Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот., кирпич, 1994 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,2 млн; цена не менялась с 02.03.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 595 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 30 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,46 млн / целевая ≈4,01 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль −470 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесные Дары ≈11,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4093
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 21 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 403 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 595 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 504 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Полупирогово д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полупирогово д. | 9,3 сот. | 890 000 | 95 699 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полупирогово д. | 12 сот. | 645 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьинка с. | 18,1 сот. | 1 300 000 | 71 823 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Машиностроитель-10 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Машиностроитель-10 СНТ | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полупирогово д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьинка с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полупирогово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полупирогово д. | 11,4 сот. | 1 500 000 | 131 579 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 015 / 51 712 / 122 857 |
| цена объекта | 3 099 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 634 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 455 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 232 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 010 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 564 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -470 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Троице-Лобаново с. | 74,6 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 100 536 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Монолит СНТ | 70 м² | 8 сот. | 8 600 000 | 122 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Строитель СНТ | 66,3 м² | 4,6 сот. | 1 990 000 | 30 015 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Солнышко СНТ | 86,8 м² | 6,4 сот. | 5 650 000 | 65 092 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Строитель СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Строитель СНТ | 90 м² | 5,5 сот. | 3 200 000 | 35 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.03.2026 | 3 099 000 | история площадки |
| 14.03.2026 | 3 199 000 (+100 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 3 099 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 099 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
/> Прекрасная возможность для жизни и отдыха за городом в живописном и развитом месте! Продается ухоженный дом с большим участком и всеми необходимыми постройками. Можно прописаться! Расположение и инфраструктура: Адрес: МО, Ступинский р-н, с.