Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Косякино д., Раменский гор. округ
Дом 90 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 19.01.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,25 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 26 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль −919 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈20,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4092
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 80 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Косякино д. | 27,8 сот. | 3 100 125 | 111 515 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Косякино д. | 6 сот. | 864 500 | 144 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Косякино д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Косякино д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Косякино д. | 50 сот. | 5 100 000 | 102 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Косякино д. | 6,5 сот. | 635 000 | 97 692 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Косякино д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Косякино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Косякино д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Косякино д. | 30 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 510 / 52 582 / 72 222 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 482 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 258 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 034 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 586 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -919 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Парус СНТ | 90 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Солнечный Рай ТСН | 98 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 25 510 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Малышево СНТ | 82 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 46 341 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 79,9 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.01.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0024151. Кадастровый номер: 50:23:0050181:473. Раменский район, с.п. Никоновское. Участок 10 соток, ровный, правильной формы, сухой, огорожен по периметру. На участке имеется - сруб из архангельской сосны, летний домик 36 пригодный для