Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Океан СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 56,8 м², участок 12 сот., 1996 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 871 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −428 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; свет — есть.
До ст. Хорошово ≈2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4089
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 550 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 871 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 729 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Хорошово-2 СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Приволье СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чанки с. | 40 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория СНТ | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорошово-2 СПК | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 036 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 301 / 62 615 / 89 347 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 522 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 818 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -428 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Нижнее Хорошово с. | 56,5 м² | 6,4 сот. | 2 999 000 | 53 080 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хорошово-2 СПК | 55,9 м² | 16 сот. | 2 700 000 | 48 301 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нижнее Хорошово с. | 58 м² | 14 сот. | 5 700 000 | 98 276 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нижнее Хорошово с. | 58,2 м² | 14,8 сот. | 5 200 000 | 89 347 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чанки с. | 54,3 м² | 12 сот. | 3 490 000 | 64 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Парфентьево с. | 58 м² | 14 сот. | 4 400 000 | 75 862 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорошово-2 СПК | 54 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чанки с. | 54,3 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 62 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Амерево с. | 54 м² | 9 сот. | 3 299 000 | 61 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Сергиевский пос. | 57,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 61 082 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в СНТ, колодец, вода заведена в дом, электричество, туалет на улице, душ с горячей водой в отдельно стоящем здании, печное отопление, поставлен новый забор с электрическими воротами, парковочные места есть. До СНТ есть асфальтированная дорога. Рядом ЖД станция, автобусу, сетевые магазины и пруд.