Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Медик-4 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 50 м², участок 18 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 20.03.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 64 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 428 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −862 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Егорьевск I ≈15,7 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4086
Рейтинг 17/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 172 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Аккорд СНТ | 7 сот. | 395 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Авиатор-4 СНТ | 7,2 сот. | 170 000 | 23 611 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 220 000 | 15 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авиатор-4 СНТ | 39,3 сот. | 1 500 000 | 38 168 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горка СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полбиноское СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полбинское ТСН | 6,3 сот. | 180 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Двойни д. | 12 сот. | 290 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Двойни д. | 6 сот. | 154 000 | 25 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 31 871 / 50 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 748 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 661 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 573 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 398 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -862 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Двойни д. | 50 м² | 27 сот. | 700 000 | 14 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Юрьево д. | 52,7 м² | 15,5 сот. | 2 250 000 | 42 694 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Юрьево д. | 53 м² | 15,5 сот. | 2 650 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Щеголево д. | 50 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Двойни д. | 41 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 43 902 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Гулынки д. | 50 м² | 23 сот. | 1 390 000 | 27 800 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Гулынки д. | 48,9 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 33 742 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Иншино д. | 53 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 24 528 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Щеголево д. | 60 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Иншино д. | 53,5 м² | 12 сот. | 1 199 999 | 22 430 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внимание любителей проводить отдых на воде на моторной лодке или катере! Участок состоит из двух участков по 9 соток. На втором участке возможно построить ангар для хранения плавсредств. Участок огорожен забором. Заезд на участок с двух улиц. С улиц металлический забор высотой 2 метра с воротами и калиткой. На участке имеются плодовые деревья и кустарники, растут сосны. Туи, каштаны. В придачу к дому с участком отдается садовая техника приятный бонус. На участке имеется Баня (размер 2,3 м. Х 7 м., металлический гараж-пенал, уличное освещение, тандыр и много полезностей. Взносы в Снт 2000 руб. В месяц. Участок межеван, все строения оформлены в Росреестре. Вся мебель остаётся. Для охраны соседи сделали видеонаблюдение. Можно такое же установить у себя, стоимость около 10 000 руб. Вся инфраструктура в деревне Юрцово, в 5 километрах от дачи. Я единственный владелец. Цена продажи 1 600 000 руб. Хорошему человеку хороший торг! Просмотр возможен после 10 мая 2026 г.