Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Гулынки д., Егорьевск гор. округ
Дом 48,9 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 02.02.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 62 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 453 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈978 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — по границе.
До ст. Егорьевск I ≈22,7 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4085
Рейтинг 13/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 453 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 197 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 479 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гулынки д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гулынки д. | 30 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гулынки д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мелентеево д. | 7,5 сот. | 590 000 | 78 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мелентеево д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мелентеево д. | 4,5 сот. | 750 000 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мелентеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мелентеево д. | 18,4 сот. | 500 000 | 27 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Трофимово д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новопоселки д. | 9,6 сот. | 180 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 978 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 679 / 32 971 / 37 135 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 526 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 450 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 373 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 221 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 159 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Мелентеево д. | 56 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 27 679 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Афанасьево д. | 48 м² | 20 сот. | 1 600 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Старое д. | 40 м² | 9 сот. | 999 000 | 24 975 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гулынки д. | 62,8 м² | 12 сот. | 4 400 000 | 70 064 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Чернолесье СНТ | 45 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 66 667 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Медик-4 СНТ | 50 м² | 18 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Афанасьево д. | 45 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Новопокровское д. | 45 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 24 444 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Козино д. | 37,7 м² | 12,2 сот. | 1 400 000 | 37 135 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Сурино д. | 46 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 32 609 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом в живописной деревне Гулынки! Насладитесь тишиной подмосковной природы в 35 километрах от шумного городского центра! Идеальное предложение для тех, кто мечтает начать своё фермерское дело или отдохнуть от городской суеты среди просторных полей и лесов Подмосковья. Характеристики объекта: Общая площадь жилого дома 48,9 квадратных метров. Одноэтажная постройка в хорошем состоянии. Прекрасная возможность создать свою собственную ферму благодаря участку в 15 соток. Рядом протекает ручей Гвоздянка. Коммуникации: электричество заведено, вода заведена, туалет на улице, газ по границе. Адрес: деревня Гулынки, сельское поселение Раменское, Егорьевский муниципальный район, Московская область. Этот дом станет прекрасным выбором для всех, кто хочет переехать ближе к природе и обустроить жизнь своей мечты вдали от городской суеты. Не упустите шанс обрести собственный уголок спокойствия и благополучия прямо здесь, в Подмосковье! Легко купить: один собственник, без долгов и обременений. Звоните прямо сейчас! Я на расстоянии телефонного звонка. Посмотрите наш объект лично и убедитесь, насколько прекрасна жизнь за городом!