Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Никульское с., Коломенский гор. округ
Дача 12 м², участок 10 сот., брус.
Цена 550 тыс. ₽, снижали с 600 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 11.01.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 53 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 631 тыс. → дом −81 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 40 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈40 тыс., покупка после торга ≈468 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈506 тыс. ₽, маржа 50 %, ROI 100 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Конев Бор ≈6,2 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4083
Рейтинг 74/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 631 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −81 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 750 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Никульское с. | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никульское с. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское с. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское с. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское с. | 18 сот. | 1 300 000 | 72 222 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никульское с. | 6,7 сот. | 300 000 | 44 776 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никульское с. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 40 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 92 308 / 106 667 |
| цена объекта | 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 467 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 266 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 203 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 139 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 013 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 505 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 100 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Коломзавод-1 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 179 167 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Нижнее Хорошово с. | 13 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Коломзавод-2 СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Восход-2 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Пчелка-2 СНТ | 15 м² | 5,3 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 600 000 | история площадки |
| 26.04.2026 | 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 12 м2, построенная в 2014 году из бруса. Одноэтажный дом с косметическим ремонтом расположен на участке 10 соток. На территории имеется скважина для водоснабжения и септик для канализации. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. На территории также расположены теплицы и грядки, идеально подходящие для садоводства. В шаговой доступности находится магазин, а до остановки общественного транспорта можно добраться пешком. Земельный участок относится к категории земли сельскохозяйственного назначения, что позволяет использовать его для личного подсобного хозяйства. Отличное место для отдыха на природе и ведения сельского хозяйства.