Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Фоминское СНТ, Раменский гор. округ
Дом 12 м², участок 6 сот.
Цена 790 тыс. ₽; цена не менялась с 05.11.2025.
Рейтинг 14/100 · уверенность 51 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 244 тыс. → дом ≈546 тыс. ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈672 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈931 тыс. / пессимист. ≈827 тыс. → от пессимистичной прибыль −84 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Непецино ≈9,4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4080
Рейтинг 14/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 106 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 244 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 546 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Фоминское СНТ | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фоминское д. | 19,2 сот. | 1 700 000 | 88 542 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | А-108 266-й км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яньшино д. | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новотроицкое д. | 7 сот. | 450 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новотроицкое д. | 6 сот. | 258 000 | 43 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яньшино д. | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никитское с. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новотроицкое д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Анюта ТСН | 6 сот. | 222 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 80 692 / 200 000 |
| цена объекта | 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 671 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 034 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 982 000 ₽ |
| продажа: целевая | 931 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 827 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -84 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Ульянино с. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Поддубье-2 ДНП | 13 м² | 8,3 сот. | 2 030 000 | 156 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Колыберево-2 СНТ | 12 м² | 3 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Ёлочка СНТ | 12 м² | 6 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Михалево СНТ | 12 м² | 6,5 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Дружба СНТ | 12,7 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 90 551 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Пенсионер СНТ | 10 м² | 5 сот. | 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 15,3 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 163 399 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Дружба СНТ | 15 м² | 6 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Дружба СНТ | 15 м² | 6 сот. | 771 088 | 51 406 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 790 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 790 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача на 6 сотках, участок правильной формы, плодовые деревья и кустарники, 2 теплицы.Чистая продажа,в помощи риелтора не нуждаюсь.