Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Конобеево СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 43,8 м², участок 10 сот., 2010 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 05.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 675 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 91 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈876 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,44 млн / целевая ≈3,99 млн / пессимист. ≈3,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈464 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Трофимово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4079
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 12.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 925 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Трофимово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старая д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Щербово д. | 10,8 сот. | 1 100 001 | 101 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 876 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 91 489 / 95 745 / 110 889 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 215 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 993 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 550 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 464 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Старая д. да: «сан/узел» + «теплили полы» | 47 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 95 745 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Старая д. да: «ванная» + «ремонтом» | 47 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 91 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Исаково д. да: «санузел» + «ламинат» | 45 м² | 10 сот. | 4 990 000 | 110 889 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лебединое КП да: «душевая» + «мебель» | 40 м² | 9,3 сот. | 2 200 000 | 55 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объявление от собственника. Агентов просьба не беспокоить. Продам дачу. Один владелец. СНТ расположен в тихом уютном месте. +-40 домиков есть подъезд для транспорта от ЖД станции Трофимово 15-20 минут пешком Одна станция г.Воскресенск Участок засажен цветами,плодовитыми деревьями и растениями. Второй этаж +-25 кв.м нужен косметический ремонт. В доме есть комнаты для санузла. 2 хоз.блока заполненные инструментами и всем необходимым для работы на участке. Густой лес,утром будят птицы. На участке есть колодец. Оперативный показ.