Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Новочеркасское д., Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 19 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 11.03.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 19 сот. = 815 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −937 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Рудниковская ≈5,8 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4077
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 815 000 ₽ (19 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новочеркасское д. | 30 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новочеркасское д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новочеркасское д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новочеркасское д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новочеркасское д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новочеркасское д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новочеркасское д. | 7 сот. | 400 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Рица СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рица СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 369 / 67 596 / 109 756 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 679 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 545 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 411 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 143 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -937 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Чуркино д. | 40 м² | 19 сот. | 1 490 000 | 37 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Елкино д. | 42 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дмитровцы с. | 42,1 м² | 20 сот. | 2 100 000 | 49 881 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Пески пгт | 40 м² | 12 сот. | 3 499 999 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Губастово д. | 41 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 109 756 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дмитровцы с. | 43,4 м² | 13,5 сот. | 450 000 | 10 369 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Елкино д. | 35 м² | 10 сот. | 1 999 999 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | 40 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.2 км | Горшково д. | 41 м² | 20 сот. | 3 200 000 | 78 049 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Малышево дп | 40 м² | 27 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом с большим участком 19 соток в д. Новочеркасское Идеальное место для тех, кто ищет тишину, свежий воздух и возможность воплотить свои дизайнерские идеи. Участок 19 соток, ровная, подготовленная земля. Круглогодичный подъезд на любом автомобиле. По периметру установлен забор из профлиста с удобными откатными воротами. На участке есть колодец и свет. Дом в процессе строительства (незавершенное строительство), что даёт вам возможность выполнить внутреннюю отделку и планировку на свой вкус, без необходимости переделывать чужой ремонт. Построен качественного блока (крыша, окна, коробка готовы). Второе строение это двухэтажный гараж, который ждет своего превращения. Хотите делайте второй дом для гостей или родителей, хотите уютный зимний сад или баню с комнатой отдыха. Ограничений нет! Экологически чистое место. Прямо за забором начинается лес. Вокруг тишина, нарушаемая только ветром и птицами. Рядом есть пруд и живописные озера летом можно купаться, зимой гулять на лыжах. Воздух не передать словами, его нужно просто вдыхать. Документы: Полный порядок, готовность к сделке. Звоните! Покажу участок в любое удобное время.