Новорязанское ш., 49 км от МКАД
Старая мельница-2 ДНТ, Раменский гор. округ
Дом 38,2 м², участок 8 сот.
Цена 3,14 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 07.03.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 901 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 62 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈764 тыс., покупка после торга ≈2,67 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бронницы ≈1,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4076
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 16.8 |
| торг | 5 | 2 % | 0.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 619 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 901 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 239 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 613 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старая мельница-2 ДНТ | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старая мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мельница-2 ДНТ | 9,9 сот. | 1 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старая мельница-2 ДНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Мельница-3 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машиностроитель пос. | 7 сот. | 820 000 | 117 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Палуба СНТ | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Металлург СНТ | 9 сот. | 2 698 000 | 299 778 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая мельница-2 ДНТ | 9,4 сот. | 1 500 000 | 159 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 764 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 842 / 68 750 / 108 333 |
| цена объекта | 3 140 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 669 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 804 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 664 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 524 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 243 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 190 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Калинка СНТ | 38 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 61 842 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Улыбка СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 67 568 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Металлург СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Металлург СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Комета СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Вираж СТ | 38,3 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 77 024 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Околица СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 108 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ивановка д. | 40 м² | 7,5 сот. | 8 200 000 | 205 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Цибино д. | 40 м² | 11,9 сот. | 4 200 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Мечта СНТ | 40 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 97 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.03.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 31.03.2026 | 3 140 000 (−10 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 3 077 000 (−63 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 140 000 (+63 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 140 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ПРОПИСКА!!! Продается уютный дом площадью 38 м на участке 8 соток, 2 комнаты, расположенный в перспективном поселке рядом с деревней Малышева и городом Бронницы, всего в 40 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Дом идеально подходит для круглогодичного