Новорязанское ш., 46 км от МКАД
Золотово д., Воскресенск гор. округ
Дом 100 м², участок 20 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 5,2 млн; первая цена 5,2 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 92/100 · уверенность 66 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 3,03 млн → дом ≈168 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,81 млн / целевая ≈7,93 млн / пессимист. ≈7,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,33 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Золотово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4072
Рейтинг 92/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 99 % | 42.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 596 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 032 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 168 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 680 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Золотово д. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Золотово д. | 15 сот. | 3 150 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Золотово д. | 14,3 сот. | 3 150 000 | 220 280 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Южное Золотово ДНТ | 7,4 сот. | 1 700 000 | 229 730 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сосновый Бор СНТ | 6,2 сот. | 960 000 | 154 839 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сосновый Бор СНТ | 9,7 сот. | 1 460 000 | 150 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Золотово д. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сосновый Бор СНТ | 7,7 сот. | 1 020 000 | 132 468 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сосновый Бор СНТ | 11,5 сот. | 2 250 000 | 195 652 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Золотово д. | 13 сот. | 1 930 000 | 148 462 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 85 234 / 160 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 808 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 368 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 927 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 326 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Золотая Подкова КП | 103 м² | 11,5 сот. | 7 950 000 | 77 184 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рыболово с. | 100 м² | 17 сот. | 16 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Фаустово с. | 78 м² | 16 сот. | 4 990 000 | 63 974 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Губино д. | 90 м² | 24 сот. | 8 000 000 | 88 889 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Вдохновение СНТ | 98 м² | 18 сот. | 13 000 000 | 132 653 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Цибино д. | 120 м² | 15 сот. | 14 950 000 | 124 583 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ивановка д. | 85,5 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 99 415 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ашитково с. | 125 м² | 11 сот. | 6 000 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | сохраненная копия |
| 9.5 км | Петровское д. | 114 м² | 16 сот. | 9 300 000 | 81 579 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Победа СНТ (Белоозерский пгт) | 117,4 м² | 12,5 сот. | 7 990 000 | 68 058 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 5 200 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 4 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.01.2026 | 4 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 4 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.01.2026 | 4 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.02.2026 | 4 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.02.2026 | 4 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю просторный двухэтажный дом в д. Золотово, на участке 20сот. В доме подключены газ, электричество, вода из колодца заведена в дом. Состояние жилое, остается мебель и быт. Техника. Также на участке есть две хоз. Постройки. Хороший круглогодичный подъезд. До ж/д ст. Фаустово 15мин. Пешком. Полный комплект документов подготовлен к сделке.