Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 48 м², участок 6,5 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Земля ≈164 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,64 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −970 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,6 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4057
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 063 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 637 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 104 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Парничок СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Парничок СНТ | 4,8 сот. | 800 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Яблонька СНТ | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нарцисс СНТ | 5 сот. | 1 650 000 | 330 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пруды СНТ | 5 сот. | 1 750 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коломенский СНТ | 16 сот. | 4 200 000 | 262 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коломенский СНТ | 7,3 сот. | 1 000 000 | 136 986 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 588 / 59 755 / 105 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 458 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -970 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 7 сот. | 3 290 000 | 64 510 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 77 451 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 45,6 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 76 754 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 42,5 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Огородник-2 СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 67 468 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Анино Поле СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 40 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Коломенский Строитель СНТ | 45 м² | 7,8 сот. | 1 750 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 3 200 000 | история площадки |
| 09.10.2024 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.07.2025 | 3 300 000 (+400 000) | история площадки |
| 21.07.2025 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 14.10.2025 | 2 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа! В Снт Будет Проведен Газ. Участок находится в Снт Репинка 2. Участок в собственности больше 15-ти лет, документы в порядке. Документы на дом готовы, подходит под ипотеку. Про снт: Одно из самых лучших снт в городе, подъезд отсыпной из щебенки, внутри асфальт! Территория снт освещена фонарями на столбах, новая проводка по всему снт, напряжение не скачет, можно использовать сварку без проблем). Адекватный Председатель! Соседи хорошие, дружные, собрания проводятся, вопросы все обсуждаются и т. Д. На территории снт есть мусорные баки, которые вывозятся 3 раза в неделю. Въезд в снт через ворота, открываются с телефонного звонка. Высокий забор по границе всего товарищества, есть камеры и даже колючая проволока от непрошеных гостей). Зимой чистят дорогу к снт и внутри него. В 20 метрах от снт есть большой чистый пруд, который в 2022 году попал под гос. Программу о чистке прудов, на пляже оборудована зона отдыха. Летом все купаются там. Добраться пешком можно от улицы Макеева, Зеленой, Флотской, идти минут 15-20. На автобусе от остановки Подлипки. Минут 10 идти до снт. На машине 2 минуты до улицы Ленина). Про участок: Участок расположен очень удобно, на главной улице, не далеко от ворот. На участке стоит дом с гаражом, беседка и туалет. Дом: Крыльцо, 1 этаж: коридор, комната, гараж. 2 этаж: комната со вторым светом на первый. Фундамент -лента, сам дом из 200 бревна, Весь обложен кирпичем и отштукатурен. Крыша Полностью Новая, усилил стропила в 2022 году, в 23 году перестелил кровельный материал, вставил новые пластиковые окна и обшил дом сайдингом. Со второго этажа открывается прекрасный вид! Гараж примыкает к дому, вход в него как с улицы, так и из дома, но гараж не широкий, "жигули копейка" влезала. Используется как сарай. На участке стоит отличная беседка,3х4 метра, из бруса 100х100, стропила 50х150, нижний венец пропитан отработкой. Ну и уличный туалет, глубина ямы 1.3 метра, в яму вставлена металическая бочка из толстого металла. На участке растут великолепные вишни, сливы, яблони и груши. Земля отличная, растет все как на дрожжах, соседи завидуют-можете пообщаться). Дополнительные фото/видео могу прислать, но лучше приехать посмотреть в живую. По коммуникациям: В доме новая электропроводка. Есть счетчик, отдельно в нем выведены розетки, свет. Вода есть городская на участке, в дом не заводил-включают с апреля по конец октября. Так же поливочная, подача 6 раз в неделю, по 2 часа-Вода из пруда, своя насосная станция у снт. К снт будут проводить газ! Причина продажи: Строю дом для постоянного проживания, не могу разорваться.