Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Рейд СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 121 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 20.09.2025.
Рейтинг 46/100 · уверенность 44 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 777 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 15 тыс.–31 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈2,02 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Щурово ≈7,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4056
Рейтинг 46/100 · уверенность 44 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 4.1 |
| торг | 5 | 68 % | 7.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 6.5 |
| участок | 5 | 73 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 785 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 777 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 723 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 504 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Молния СНТ | 10 сот. | 567 499 | 56 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Троицкие Озерки с. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Троицкие Озерки с. | 14,3 сот. | 1 800 000 | 125 874 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молния СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Коробчеево с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 121 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 200 / 23 322 / 31 444 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Мечта СНТ | 125 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 15 200 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Солнечный СНТ | 90 м² | 8 сот. | 2 830 000 | 31 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 05.10.2025 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1793791. Продается просторная двухэтажная дача в экологически чистом районе! Преимущества: - Участок 12,5 соток просторный двор для отдыха и развлечений. - Кирпичный дом с надежной теплоизоляцией и долговечностью. - Коммуникации: электричество, вода (скважина). - 4 просторные комнаты: 2 на первом этаже, 2 на втором идеальное пространство для комфортной жизни всей семьи. - Большая кухня сердце дома, где можно собираться всей семьей за вкусными обедами. - Камин на первом этаже создаст уютную атмосферу и тепло в холодные вечера. - Отопление электрическое (конвекторы) обеспечит комфортную температуру в любое время года. Плюс имеется печное отопление (2 печи). - Раздельный санузел в доме комфорт и удобство. - Деревянная лестница элегантный и стильный элемент интерьера. - Огромный балкон отличный вариант для отдыха и наслаждения свежим воздухом. - Просторная мансарда прекрасный вариант для обустройства гостевой комнаты или рабочего кабинета. - Баня отличное место для релаксации и оздоровления. - Гараж для вашего автомобиля. - Плодовые деревья свежие фрукты прямо с вашего участка! - Отличный подъезд комфортный доступ к даче в любое время года. - На территорию Снт въезд осуществляется через шлагбаум. - Экологически чистый район спокойствие и чистый воздух для вас и вашей семьи. Ваша мечта о загородной жизни всего в шаге! Звоните прямо сейчас!