Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Лесной ДНП, Воскресенск гор. округ
Дом 48 м², участок 7,2 сот., каркас, 2025 год.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 25.03.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 469 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 62 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,7 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈202 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: скважина; канализация — есть.
До ст. Непецино ≈6,8 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4050
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 147 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 469 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 881 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Чаплыгино д. | 13,8 сот. | 1 050 000 | 76 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесной ДНП | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесной ДНП | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чаплыгино д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чаплыгино ДНП | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чаплыгино ДНП | 18,5 сот. | 699 989 | 37 837 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шишкин лес сад. уч. | 10 сот. | 610 000 | 61 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поле чудес СНТ | 6,8 сот. | 650 000 | 95 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечная Долина-1 дп | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Невское с. | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 057 / 79 000 / 95 000 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 515 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 330 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 202 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Яблоневый Сад КП | 48 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 34 375 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Гостилово д. | 50 м² | 6 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Малахитовая Поляна КП | 54 м² | 7 сот. | 1 699 000 | 31 463 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ильинское ДНТ | 50 м² | 8,6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Непецино с. | 47 м² | 9,8 сот. | 3 800 000 | 80 851 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Константиново с. | 50 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 79 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Никитское с. | 56,4 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 62 057 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Константиново с. | 43,6 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 90 596 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Константиново ДНТ | 58,4 м² | 9,1 сот. | 5 600 000 | 95 890 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Озерный СНТ | 58,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 64 516 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам каркасный дом 48 кв. м. Дом расположен на участке 7.2 сотки. Дом - одноэтажное строение с ремонтом, включает просторную кухню гостиную, санузел и лофтовое помещение. Дом утеплен, заведены коммуникации: электричество 15 кВт, канализация, вода - скважина (абиссинская). Сделана внутренняя отделка: - стены(гипсокартон) - зашпаклеваны и покрашены; - полы: ламинат - в кухне гостиной, плитка - в с/у и в коридоре; - окна - 2 - х камерный пластиковый стеклопакет. Полы утеплены и заложен электрический инфракрасный теплый пол. Межкомнатные двери - есть в наличии, но не установлены. Дом без внешней отделки. Участок огорожен с трех сторон. На участке площадью 7.2 сотки растут деревья, создавая атмосферу уединения и спокойствия. Дом расположен в ДНП, рядом есть магазин и остановка общественного транспорта, что обеспечивает удобную транспортную доступность. В посёлке присутствует освещение и хорошие дороги, расчищенные от снега. Дом не зарегисрирован. В дальнейшем можно оформить и прописаться, назначение и категория участка - позволяет. Арт. 129333604