Новорязанское ш., 66 км от МКАД
Химик-2 СТ, Воскресенск гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 20.06.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 665 тыс. → дом ≈785 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −836 тыс. ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: колодец; септик; отопление — печь.
До ст. Шиферная ≈2,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4048
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 22 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 665 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 785 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Перхурово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Перхурово д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 1 199 000 | 99 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6,6 сот. | 1 499 000 | 227 121 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 12 сот. | 2 920 000 | 243 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 13,2 сот. | 2 999 999 | 227 273 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 15 сот. | 1 199 000 | 79 933 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 11,6 сот. | 3 000 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 30 522 / 63 077 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 495 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 420 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 196 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -836 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Химик-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ёлочка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Химик-3А СТСН | 52,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 56 298 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Металлист СТСН | 47,9 м² | 6 сот. | 1 375 000 | 28 706 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Заря СНТ | 51,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 61 657 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Новлянское с. | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ёлочка СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Перхурово СНТ | 65 м² | 5,1 сот. | 4 100 000 | 63 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дачное СНТ | 58,1 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 24 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Мезенка СНТ | 46,5 м² | 5 сот. | 1 490 000 | 32 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2025 | 1 499 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 1 450 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За Дачу внесён аванс! Продам Дачу в Снт Химик-2 (д. Шильково) Воскресенского района. На участке 6 соток располагаются два дома. Отопление печное, есть колодец, септик. В отдельном помещении находятся душевая кабина и туалет. Участок красивый с множеством плодоносящих фруктовых деревьев и кустарников. На территории садового товарищества есть магазин, рядом автобусная остановка. Документы оформлены и готовы к продаже. Звоните! Договоримся о просмотре.