Новорязанское ш., 43 км от МКАД
Нива СНТ, Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 18.07.2025.
Рейтинг 44/100 · уверенность 60 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 550 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 54 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,25 млн / целевая ≈5,63 млн / пессимист. ≈5 млн → от пессимистичной прибыль ≈706 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лесные Дары ≈20,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4047
Рейтинг 44/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 14 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никулино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Топаз ДНП | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ласковый Май СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березки дп | 18,9 сот. | 2 500 000 | 132 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Теремок СНТ | 8 сот. | 875 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новорязанское шоссе 37-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березки дп | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный Рай ТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечный Рай ТСН | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зеленая миля ДНП | 7,4 сот. | 500 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 348 / 64 186 / 92 130 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 251 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 938 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 626 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 001 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 706 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Топаз ДНП да: «санузел» + «мебель» | 103 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 72 816 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Заречье дп да: «санузла» + «мебель» | 108 м² | 6 сот. | 9 950 000 | 92 130 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заворовский Дачник СНТ да: «ванные» + «заезжай и живи» | 92 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 54 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заворовский Дачник СНТ да: «ванных» + «мебель» | 90 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Характеристики объекта: · Общая площадь: 100 м2. · Участок: 6 соток (Снт). · Уникальное преимущество: отдельный выход в лес с благоустроенным колодцем и дополнительной территорией около 6 соток (фактически ваше личное лесное пространство). · Этажность: 2 этажа (2 этаж одна большая комната). Планировка: 1 этаж: Кухня-гостиная (30 м2), 2 изолированные спальни, санузел, бойлерная/техническое помещение. 2 этаж: Светлая комната свободной планировки (под спальню, детскую, кабинет). Участок лесной, свой выход в лес с калиткой, плюс еще 6 соток земли, на них можно делать и сажать все что хочется, кроме построек. Преимущества: Прямой доступ в лес грибы, ягоды и прогулки без выезда на дорогу. Наличие собственного колодца. Хороший подъезд, круглогодичный доступ. Тишина, экология, рядом нет крупных трасс. 50 км от Мкад 40 мин до м Котельники. Все доставки привозят прямо к дому ( озон, Яндекс, пятерочка и тд). Локация: д. Никулино, Снт "Нива".