Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 41,5 м², участок 4,5 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,99 млн; первая цена 3,99 млн ₽ от 30.10.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈421 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 18 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈730 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 Часть») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: канализация — центральная; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Коломна ≈3,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4045
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 82 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.2 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 420 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 8,2 сот. | 5 500 000 | 670 732 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 30 сот. | 12 500 000 | 416 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Восход-2 СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 10 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 7,2 сот. | 4 700 000 | 652 778 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Восход-2 СНТ | 5,5 сот. | 3 200 000 | 581 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восход-2 СНТ | 5,5 сот. | 3 950 000 | 718 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 9,9 сот. | 5 800 000 | 585 859 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 730 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 60 282 / 137 500 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 Часть») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 Часть») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | 40 м² | 4,9 сот. | 5 500 000 | 137 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 35 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 49,2 м² | 5,1 сот. | 3 490 000 | 70 935 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | Борисовское д. | 41,5 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 120 482 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ворыпаевка д. | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лысцево с. | 30,1 м² | 5 сот. | 3 339 000 | 110 930 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Здоровье СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 37 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Здоровье СНТ | 49,6 м² | 5,5 сот. | 2 990 000 | 60 282 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Рождественка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2025 | 3 990 000 | история площадки |
| 12.11.2025 | 3 499 000 (−491 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам 1/2 Часть Жилого Дома Коломна. - ул. Городищенская, 131. - Долевая Собственность, Не Подходит Под Ипотеку И Материнский Капитал. - требует ремонта. - общая площадь продаваемой части 41,5 кв. М., одна жилая комната 23,6 кв. М., кухня 10 кв. М., - дополнительно еще есть мансардный этаж. - Долевая Собственность, Не Подходит Под Ипотеку И Материнский Капитал. - все документы готовы к продаже. - коммуникации: электроэнергия, Газ централизованный заведен в дом, отопление Аогв, вода в доме, канализация центральная. - участок 4,5 сотки Лпх, кадастровый номер 50:57:0011203:14, есть бытовка/сарай. Возможно переоборудовать под гараж. - отличное местоположение, вся развитая инфраструктура (школа, детский сад, поликлиника, сетевые магазины), удобное транспортное сообщение (рейсовый автобус и маршрутное такси каждые 20 минут, 5 минут собственным транспортом до центра города Коломна), в шаговой доступности Аграрный колледж.