Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Акатьево с., Коломенский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,79 млн; первая цена 3,79 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 712 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 19 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,91 млн / целевая ≈5,31 млн / пессимист. ≈4,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈392 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Кудрявцево ≈9 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4042
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 60 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 712 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 738 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 225 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Акатьево с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Акатьево с. | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акатьево с. | 30 сот. | 5 200 000 | 173 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акатьево с. | 18 сот. | 1 900 000 | 105 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акатьево с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатьево с. | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Акатьево с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акатьево с. | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акатьево с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акатьево с. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 817 / 68 235 / 100 520 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 905 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 610 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 314 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 724 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 391 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Акатьево с. | 70 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 52 143 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Власьево д. | 80 м² | 6,5 сот. | 10 800 000 | 135 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сычево д. | 85 м² | 4 сот. | 5 800 000 | 68 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 70 м² | 5,5 сот. | 5 699 999 | 81 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Власьево д. | 93 м² | 7 сот. | 1 750 000 | 18 817 | снято (цена объявления) 08.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сычево д. | 57,7 м² | 5 сот. | 5 800 000 | 100 520 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 3 790 000 | история площадки |
| 29.03.2026 | 3 690 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 590 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 450 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже двухэтажный дом из бруса, построенный в 2023 году. Общая площадь составляет 80 м2, что позволяет комфортно разместить до пяти комнат. Внутренний ремонт выполнен с использованием качественных материалов, создающих уютную атмосферу. На первом этаже расположены просторные комнаты, отделанные деревом, а также санузел с душевой кабиной. Дом оснащен электрическим отоплением, водоснабжение осуществляется через скважину, канализация септик. На участке есть возможность подключения газа по границе. Для удобства владельцев предусмотрена терраса или веранда. Расположение дома обеспечивает хорошую транспортную доступность благодаря асфальтированной дороге. В шаговой доступности находится школа, что делает его привлекательным для семей с детьми. Возможна покупка в ипотеку. Земельный участок относится к категории Лпх.