Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Сергиевское с., Коломенский гор. округ
Дом 38,2 м², участок 9,5 сот.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 51 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1,52 млн → дом ≈1,28 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈764 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль −142 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Голутвин ≈2,2 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4036
Рейтинг 15/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 44 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 50 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 520 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 280 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 508 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сергиевское с. | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сергиевское с. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сергиевское с. | 3 сот. | 420 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сергиевское с. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сергиевское с. | 4 сот. | 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сергиевское с. | 5,3 сот. | 1 180 000 | 222 642 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сергиевский пос. | 30 сот. | 18 400 000 | 613 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сергиевский пос. | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пестриково с. | 3 сот. | 570 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сергиевский пос. | 3 сот. | 450 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 764 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 975 / 98 870 / 109 722 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 753 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 565 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 378 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 002 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -142 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Пестриково с. | 40 м² | 9 сот. | 1 599 000 | 39 975 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергиевское с. | 35,4 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 98 870 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пестриково с. | 40 м² | 9,5 сот. | 1 050 000 | 26 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 38,5 м² | 7,5 сот. | 3 300 000 | 85 714 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Сергиевское с. | 35,4 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 98 870 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Богородицкий лес КП | 37,9 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 171 504 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Нижнее Хорошово с. | 38 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 36 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 36 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 109 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 37 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 175 676 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 38,2 м в селе Сергеевское (г.о. Коломна). Главная ценность просторный участок 9,5 соток под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Это готовое решение для тех, кто ищет землю без переплаты за "коробку". Состояние дома требует ремонта либо