Новорязанское ш., 48 км от МКАД
Алешино сл., Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 17.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈149 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,49 млн → дом ≈1,71 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль −324 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Золотово ≈1 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4035
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 809 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 488 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 712 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Алешино сл. | 18 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алешино сл. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алешино сл. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Золотово д. | 8,8 сот. | 2 000 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 5 600 000 | 373 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Виноградово пос. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Яблонька СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотово д. | 13,9 сот. | 1 650 000 | 118 705 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Яблонька СНТ | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 97 778 / 160 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 870 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 676 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 483 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 096 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -324 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Утро СНТ | 36 м² | 10,7 сот. | 3 600 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Голубое Озеро СТСН | 45 м² | 6,3 сот. | 2 250 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Золотово д. | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Москва Река КП | 36 м² | 6,7 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Исаково д. | 45 м² | 10 сот. | 4 990 000 | 110 889 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Исаково д. | 35 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Губино д. | 42 м² | 15 сот. | 4 300 000 | 102 381 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Цибино д. | 40 м² | 10 сот. | 6 400 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Виноградово СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 47 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алешино сл. | 48,9 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 117 587 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом по адресу: Московская область, г.о. Воскресенск, слободка Алёшино, ул. Пролетарская. Дом 40 кв.м., деревенский, старенький. В доме сени, спальня, просторная комната-гостиная, кухня. Туалет на улице. Крыша перекрыта. Коммуникации: свет,