Новорязанское ш., 42 км от МКАД
Русь-Обухово СНТ, Раменский гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., 1990 год.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈550 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 93 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,32 млн / целевая ≈4,79 млн / пессимист. ≈4,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,32 млн ₽, маржа 55 %, ROI 120 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Григорово ≈2,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4031
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 458 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Гжель с. | 40 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гжель с. | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гжель с. | 7,3 сот. | 1 460 000 | 200 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гжель с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гжель с. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гжель с. | 19 сот. | 1 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гжель с. | 15,2 сот. | 3 950 000 | 259 868 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гжель с. | 7 сот. | 1 189 000 | 169 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гжель с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гжель с. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 400 / 112 778 / 130 435 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 318 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 052 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 786 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 316 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 120 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Трошково Светлое КП да: «ванные» + «под ключ» | 50 м² | 6 сот. | 4 670 000 | 93 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Усадьба Глебово КП да: «ванной» + «отделка» | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Захарово с. да: «с/у» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в СНТ "Русь-Обухово". Адрес: Московская область, р-н Раменский, сельское поселение Гжельское. Участок 5.98 соток. Дом 48 кв.м. В доме две комнаты. Дом не утеплен. Электричество 15 кВт подключено, заведено в дом. Вода в колодце. Туалет уличный. Участок сухой, огорожен сеткой рыбицей, растут плодовые деревья. СНТ наxoдится в 40 км от МКAД и имeeт закрытую, тиxую, уютную тepриторию. Отличная транспортная доступность. СНТ расположен в 10 км до ж/д станции "Бронницы" и в 3 км от станции ж/д "55 километр". Круглогодичный подъезд. Членские взносы в СНТ 17400 рублей в год. В нашем агентстве есть собственный брокер, который бесплатно проконсультирует и поможет с одобрением ипотеки- шанс одобрения 90%. Код пользователя: 198497 Номер в базе: 12515932