Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Авсюнино пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 12 сот., дерево, 2015 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 65 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 712 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Авсюнино ≈1,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4028
Рейтинг 14/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 297 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 712 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Авсюнино пос. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меланжист сад. уч. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авсюнино д. | 20,1 сот. | 1 250 000 | 62 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авсюнино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино д. | 14 сот. | 8 999 000 | 642 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 647 / 48 125 / 69 672 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 904 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 809 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 714 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 523 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 302 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Надежда СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лужки СНТ | 39 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Мальково д. | 40 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авсюнино д. | 34 м² | 9 сот. | 1 600 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Беливо пос. | 36,6 м² | 11 сот. | 2 550 000 | 69 672 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рудне-Никитское д. | 45 м² | 7,9 сот. | 3 950 000 | 87 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авсюнино д. | 47,8 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 83 682 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Восток СНТ | 34 м² | 6 сот. | 600 000 | 17 647 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Восток СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Знаменская д. | 40 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ВНИМАНИЕ: ЗА ОБЪЕКТ ВНЕСЕН АВАНС ДО 10.05.26 Предлагается к приобретению великолепная дача,расположенная в СНТ "Надежда", в шаговой доступности от поселка Авсюнино. До железнодорожной станции Авсюнино всего 20-25 минут неспешной прогулки. Вас ждет просторный участок площадью 12 соток. Территория полностью благоустроена, огорожена по всему периметру надежным забором. Участок имеет правильную форму, отличается сухостью и уже прошел процедуру межевания. Основное строение дома имеет габариты 4х5 метров. Внутри расположены функциональная кухня и две уютные комнаты , утепление 200 мм Для гостей предусмотрен отдельный гостевой домик, оборудованный двумя спальными местами и собственной кухней. На территории также имеется отдельно стоящее строение с душевой кабиной (с подачей горячей и холодной воды), биотуалетом и собственной скважиной глубиной 25 метров. Электроснабжение по официальному договору с Мосэнерго, обеспечивая 15 кВт мощности. Просмотр объекта возможен по предварительной договоренности. Стоимость: 2 500 000 рублей.