Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Ёлочка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 520 тыс. ₽, снижали с 650 тыс.; первая цена 650 тыс. ₽ от 07.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 58 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 417 тыс. → дом ≈103 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 43 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈442 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,45 млн ₽, маржа 49 %, ROI 95 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лопатино ≈2,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4026
Рейтинг 78/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 534 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 103 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 907 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Зарница сад. уч. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Комета СНТ | 7,7 сот. | 500 000 | 64 935 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 2 450 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Комета СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 15 сот. | 3 600 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 7,5 сот. | 1 699 000 | 226 533 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Союз СНТ | 8,5 сот. | 550 000 | 64 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Союз СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 914 / 64 433 / 114 584 |
| цена объекта | 520 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 442 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 712 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 526 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 341 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 448 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 95 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Городище д. да: «с/у» + «ремонт» | 54,1 м² | 6 сот. | 6 199 000 | 114 584 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Осташово СНТ да: «санузел» + «мебелирован» | 50,1 м² | 6,1 сот. | 2 150 000 | 42 914 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Черемушки СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 49,7 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 47 284 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Химик-3А СТСН да: «санузел» + «мебель» | 58,2 м² | 6,6 сот. | 3 750 000 | 64 433 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 58,3 м² | 5,7 сот. | 3 750 000 | 64 322 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 650 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 520 000 (−130 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 520 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Код объекта: 1501646. Дом Зарегистрирован как нежилой! Прописаться нельзя! В продаже дача в пешей доступности к инфраструктуре микрорайона Лопатинский города Воскресенск Московской области, расположенная в СНТ Ёлочка! Магазины Магнит, Пятёрочка, Бристоль, остановка автобуса в 10 минутах ходьбы от участка, до жд станции 88км 10 минут на автобусе, до метро Выхино 1час 20 минут на электричке! Участок 6 соток, дружелюбные соседи! Дом блочный, требует внутренней отделки, есть печка с лежанкой, свет! Вода на полив 3 раза в неделю по времени! Дом требует ВЛОЖЕНИЙ!