Новорязанское ш., 78 км от МКАД · земля с домом
Березнецово с., Ступино гор. округ
Участок 10 сот.
Дом по описанию: «Участок сухой, расположен на возвышенности, огорожен забором, имеется домик, плодовые деревья (яблони, сливы), есть действующий колодец!»
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 47 % · по фото: дом 3, участок 6, WOW 3
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 686 тыс. → дом ≈314 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈92 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈40 м².
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Малино ≈0,7 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №402
Рейтинг 33/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 84 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 3.8 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.2 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 56 % | 2.7 |
| МКАД | 15 | 31 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.9 |
| участок | 5 | 55 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый деревянный домик, требует капитального ремонта |
| участок и сад | 6 | ровный участок, есть плодовые деревья и забор |
| окружение | — | инфраструктура рядом, но на фото не видно |
| WOW | 3 | низкий потенциал, объект скорее под строительство нового дома |
Хороший ровный участок с коммуникациями, но дом требует полной реконструкции или сноса. модель max-code, фото: 4, 08.11 20:39
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 686 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 314 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Малино пгт | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березнецово с. | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березнецово с. | 6 сот. | 449 000 | 74 833 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березнецово с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березнецово с. | 9,5 сот. | 900 000 | 94 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березнецово с. | 12,5 сот. | 1 300 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березнецово с. | 8 сот. | 532 000 | 66 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березнецово с. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березнецово с. | 12,5 сот. | 800 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березнецово с. | 6,2 сот. | 520 000 | 83 871 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈40 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 381 / 57 778 / 110 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 069 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 92 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈40 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березнецово с. | 40 м² | 7,5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Просторы СНТ | 40 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Малино пгт | 40 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малино пгт | 35,5 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 70 423 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ромашка СНТ | 42 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 27 381 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малино пгт | 45 м² | 6,5 сот. | 3 980 000 | 88 444 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Сотниково с. | 40 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 32 500 | в продаже 03.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березнецово с. | 45 м² | 14 сот. | 4 950 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Нива-2 ТСН | 40 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Просторы СНТ | 36 м² | 12 сот. | 2 450 000 | 68 056 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 000 000 |
Описание
Продается ухоженный участок ровной, прямоугольной формы! Один собственник! Быстрая продажа! Участок сухой, расположен на возвышенности, огорожен забором, имеется домик, плодовые деревья (яблони, сливы), есть действующий колодец! Свет по границе (электрический столб рядом с участком)! Участок в шаговой доступности до инфраструктуры. Статус участка огородничество.