Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Черкизово с., Коломенский гор. округ
Дом 60 м², участок 17 сот., бревно.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 07.03.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,18 млн → дом ≈2,07 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,84 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль −792 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: скважина; в описании: газ.
До ст. Пески ≈2,3 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4019
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 394 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 180 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 070 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Черкизово с. | 19 сот. | 1 550 000 | 81 579 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Черкизово с. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Черкизово с. | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Черкизово с. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черкизово с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черкизово с. | 21 сот. | 2 300 000 | 109 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пески пгт | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пески пгт | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Черкизово с. | 9 сот. | 1 249 000 | 138 778 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Черкизово с. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 61 727 / 147 170 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 837 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 645 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 453 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -792 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Пески пгт | 60 м² | 10 сот. | 1 899 999 | 31 667 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коломенские Сады КП | 53 м² | 10 сот. | 7 800 000 | 147 170 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коломенские Сады КП | 52,8 м² | 10 сот. | 5 550 000 | 105 114 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елино д. | 55 м² | 19 сот. | 3 100 000 | 56 364 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Конев-Бор д. | 66,3 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 48 265 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коломенские Сады КП | 49 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 96 939 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Ачкасово с. | 57 м² | 24 сот. | 2 900 000 | 50 877 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ачкасово с. | 63 м² | 13 сот. | 3 650 000 | 57 937 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 58 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 65 517 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | 56 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 92 857 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.03.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дом в г. О. Коломна, с. Черкизово, ул. Советская. Дом деревянный 60 кв. М, 3 комнаты, земельный участок 17 соток. Коммуникации в доме: газ, свет, скважина. Круглогодичный подъезд. Прямая продажа.