Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Никитское с., Раменский гор. округ
Дача 15 м², участок 11 сот.
Цена 850 тыс. ₽, поднимали с 750 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 30.03.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 53 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 654 тыс. → дом ≈196 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–192 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,3 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈114 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Непецино ≈10,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4017
Рейтинг 35/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 12.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.5 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 654 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 196 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никитское с. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никитское с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское с. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна ДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 11 сот. | 690 000 | 62 727 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поляна ДНП | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поляна ДНП | 12,2 сот. | 700 000 | 57 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поляна ДНП | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поляна ДНП | 14 сот. | 830 000 | 59 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 83 000 / 192 308 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 296 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 231 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 166 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 037 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 114 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Восточный дп | 15 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Москворечье дп | 15 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | 15 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.4 км | Исаково д. | 15 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 99 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Пенсионер СНТ | 15 м² | 6,2 сот. | 670 000 | 44 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Восход-2 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Союз СНТ | 15 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Восточный дп | 13 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Ёлочка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | 15,2 м² | 6,8 сот. | 650 000 | 42 763 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2026 | 750 000 | история площадки |
| 03.05.2026 | 850 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с вагончиком. Цена без торга-адекватная! Более чем. От Мкад 60км по Новорязанскому шоссе. Весь путь без пробок только асфальт. Земли населенных пунктов, для ведения дачного хозяйства. Свет, колодец, переливной септик, парник мини, кусты, деревья 11 соток.