Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Негомож д., Коломенский гор. округ
Дом 46,3 м², участок 14 сот., кирпич.
Цена 3,29 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 13.03.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 52 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 751 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 59 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈926 тыс., покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чёрная ≈8,3 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4015
Рейтинг 14/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 57 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.3 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 751 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 539 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 838 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Негомож д. | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Негомож д. | 15 сот. | 970 000 | 64 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Негомож д. | 7 сот. | 1 149 000 | 164 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Негомож д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Негомож д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Негомож д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Негомож д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Негомож д. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Негомож д. | 8 сот. | 3 390 000 | 423 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 926 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 879 / 63 000 / 98 592 |
| цена объекта | 3 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 796 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 325 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 159 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 992 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 660 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 062 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Маливо с. | 42,6 м² | 16 сот. | 4 200 000 | 98 592 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Зарудня д. | 50 м² | 7 сот. | 3 150 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Красная Пойма пос. | 53,5 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 58 879 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 07.04.2026 | 3 390 000 (−210 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 350 000 (−40 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 290 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 290 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2076128. Уникальное предложение для тех, кто ищет спокойное место для жизни вдали от городской суеты! Продаётся уютный дом в деревне Негомож городского округа Коломна. В деревне есть несколько озёр с пляжем, а в 1.5 км протекает река Ока. В доме есть три комнаты, кухня площадью 7 кв. М2, один совмещённый санузел. На участке площадью 14 соток расположен сарай и летний душ. Дом подходит для круглогодичного проживания благодаря индивидуальному котлу отопления и наличию всех необходимых коммуникаций: электричества, водоснабжения, газа и канализации. Участок имеет статус личного подсобного хозяйства. Это отличное место для тех, кто хочет заниматься садоводством или огородничеством. Расстояние до города Коломна составляет всего 15 километров, что обеспечивает удобный доступ к городской инфраструктуре при сохранении тишины и спокойствия деревенской жизни. Не упустите шанс стать владельцем этого уютного дома! Позвоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и договориться о просмотре. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой. С уважением Валерий.