Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Восток СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 47 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 746 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 29 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −2,35 млн ₽, маржа −147 %, ROI −60 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Локомотивное Депо ≈0,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4013
Рейтинг 15/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 160 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 746 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 254 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Восток СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гуслица СНТ | 6,7 сот. | 2 000 000 | 298 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Заволенье д. | 21 сот. | 3 100 000 | 147 619 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заволенье д. | 10 сот. | 3 650 000 | 365 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 22,2 сот. | 4 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Приборостроитель СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Приборостроитель СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 28 932 / 74 746 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 900 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 800 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 600 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 350 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −147 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Отдых СНТ да: «душевая» + «мебель» | 67,4 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 28 932 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Виктория СНТ да: «душевой» + «теплённый пол» | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Авсюнино СНТ да: «ванная» + «мебель» | 68,9 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 74 746 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Риелторам просьба не беспокоить!!! Казанское направление. Егорьевское ш., СНТ ВОСТОК. На участке 2 дома. Все в прекрасном состоянии! Жилой 2-х этажный дом (70 м2).На первом этаже 2 комнаты + одна большая комната на втором этаже. И маленький дом, одна комната (использую как кухню) с большой открытой террасой. Внутренняя отделка - деревянная евровагонка. Внешняя отделка сайдинг. Отопление конвекторы. Стоит оборудование для вневедомственной охраны. Расположены на ровном участке 6 соток, есть въезд для автомобиля. На участке 2 колодца, хозяйственный блок (туалет, душ, хоз. блок и дровник), несколько грядок, компостеры, качели для отдыха, плодовые деревья и кустарники, хвойники и цветы, мангал. Рядом красивые леса, пруд. Удобное расположение: от ст. 90 км 5 минут пешком, до города Куровское на автомобиле 10 минут, пешком-20 минут B подарок новым владельцам остаётся мебель, бытовая и садовая техника, посуда и т.д. Межевание сделано. Дружелюбные соседи, многие живут круглый год. Налоги оплачены, никаких обременений нет, единственный собственник.