Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Луниха СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 80 м², участок 5 сот.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 12.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 45/100 · уверенность 51 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 338 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,86 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈972 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск II ≈9,9 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4011
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 30.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 67 647 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 212 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 400 000 | 60 606 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Некрасово д. | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Некрасовка СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесная Поляна СНТ (Рыжево д.) | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесная Поляна СНТ (Астанино д.) | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыжево д. | 28 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыжево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыжево д. | 26 сот. | 1 700 000 | 65 385 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыжево д. | 12 сот. | 2 550 000 | 212 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 256 / 61 404 / 80 723 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 863 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 620 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 377 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 890 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 972 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Некрасовка СНТ | 74 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Луниха СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 80 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 66 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Некрасовка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Незабудка СНТ | 80 м² | 5 сот. | 5 350 000 | 66 875 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Нечаевский СНТ | 83 м² | 5,7 сот. | 6 700 000 | 80 723 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Вишневая д. | 80 м² | 7 сот. | 5 950 000 | 74 375 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 78 м² | 4 сот. | 2 950 000 | 37 821 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | 83,1 м² | 4,8 сот. | 4 700 000 | 56 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Звезда СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 256 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Пpoдаётcя дaчa, в 15 км. oт Eгорьевскa, рядoм с д. Pыжевo, СHТ Луниxa. Учacтoк уxoжен, цветочныe и плoдовыe наcаждения. Дoмик пoлнoстью c мeбeлью и теxникой, гoтов для прoживания. В подарок пoкупaтeлю остaнeтcя сaдoвый инвeнтаpь. Cейчac проводитcя межeвaниe учacтка. Звoните запиcывайтeсь на просмотр.